spesso il valore di un sottotetto abitabile supera di molto i costi di ristrutturazione

In termini di valore commerciale dell'immobile, la ristrutturazione di un sottotetto abitabile è un investimento che assicura un buon ritorno.

Le dimensioni medie di un sottotetto vanno da 5 a 60 mq, una superficie notevole che, se ben recuperata, può significare da 1 a 5 vani in più nell'abitazione. Considerato che il costo degli immobili va da 1.000 a 3.000 € al mq, si avrà un aumento consistente del valore dell'immobile.

Un sottotetto abitabile deve avere specifici requisiti. L'altezza del soffitto deve essere di 2,7 m per gli ambienti nobili (soggiorno, camera da letto) e 2,4 m per gli ambienti di servizio (bagno, lavanderia). Alcune stanze devono avere una superficie minima. Ad esempio, la superficie minima di una camera da letto di solito è di 8 mq.

Il rapporto aeroilluminante (Ri), ossia il rapporto tra superficie in luce delle finestre e superficie calpestabile, non deve essere inferiore ad 1/8. Ad esempio, nel caso di un sottotetto di 5 mq la superficie complessiva delle finestre dovrà essere di almeno 0,625 m.

Questi sono i requisiti indicati dalla normativa nazionale, ma possono esserci variazioni nel Regolamento edilizio del tuo Comune. In alcuni Comuni, ad esempio, se le finestre sono poste ad un'altezza superiore a 1,8 m dal pavimento bisogna moltiplicare la superficie del vano per un determinato coefficiente (es. A Bologna 1,25). I lucernari dovranno essere più grandi rispetto alle finestre poste ad altezza uomo.

In questo articolo parleremo di quanto costa ristrutturare un sottotetto che abbia già i requisiti che abbiamo indicato, delle pratiche edilizie da presentare e delle agevolazioni fiscali di cui ti puoi avvalere.

Ristrutturazione del sottotetto abitabile: costi

Le spese da sostenere per ristrutturare un sottotetto possono essere diverse a seconda della funzione alla quale vorresti adibirlo (es. cucina, bagno, camera da letto, ...). Ecco le lavorazioni che potresti trovare nel capitolato di una ristrutturazione, con i prezzi indicativi.

Lavorazione Prezzo
isolamento termico con pannelli isolanti 30 €/mq
ristrutturazione pavimento da 15 €/mq (in sovrapposizione al pavimento esistente)
sostituzione infissi da 100 €/mq
rasatura intonaco da 6 €/mq
tinteggiatura da 3 €/mq
posa radiatori aggiuntivi (spesso non serve modifica dell'impianto termico) da 150 € l'uno
impianto di carico e scarico acqua (per cucina o bagno) 600-700 €
spostare attacchi del gas (per cucina) da 400 €
installazione sanitari salvaspazio 900-1.000 €
posa piatto doccia e accessori 600-700 €
piastrellatura da 15 €/mq
impianto di ventilazione forzata da 130 €
smaltimento a discarica materiali di risulta 9 €/mc

 

Isolare un sottotetto abitabile può essere un problema se l'altezza del soffitto è al limite dei requisiti di legge. In questi casi puoi isolare il tetto all'estradosso, soluzione ideale per il sottotetto abitabile con soffitto in legno, oppure optare per un cappotto termico interno a basso spessore. Se il problema sono umidità e infiltrazioni trovi le diverse soluzioni nel nostro articolo sulle guaine impermeabilizzanti.

Se vuoi trasformare il sottotetto in appartamento il costo di una ristrutturazione completa parte da 200 €/mq, cui bisogna aggiungere il costo delle pratiche edilizie e della variazione catastale.

Se non rientri nei requisiti minimi per ottenere l'abitabilità potresti dover realizzare un ampliamento della volumetria dell'abitazione, es. alzare il tetto, sfruttando le volumetrie aggiuntive consentite dal Piano Casa. Per vedere quali regioni lo hanno recepito e i requisiti puoi leggere il nostro articolo sugli ampliamenti.

Un consiglio per risparmiare

I costi di una ristrutturazione non sono facili da stimare. I metodi più semplici per capire se un preventivo è davvero conveniente sono: a) commissionare ad un progettista un computo metrico estimativo delle lavorazioni da eseguire, b) confrontare più offerte.

Confrontare anche solo due o tre preventivi ti permette di

  • farti un'idea di quanto costa ristrutturare un sottotetto abitabile;
  • trovare imprese disponibili a trattare sul costo finale;
  • trovare offerte "chiavi in mano", ossia offerte che prevedono un capitolato lavori già stabilito e un prezzo fisso al mq.

Preventivi per la ristrutturazione del sottotetto... senza stress

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Se vuoi, puoi richiedere preventivi ad imprese edili della tua zona tramite il nostro portale. Basta compilare una breve richiesta e in poche ore riceverai tre preventivi per ristrutturare il tuo sottotetto da tre ditte specializzate vicine a dove vivi.

I preventivi che riceverai tramite il nostro portale sono gratuiti e non impegnativi. Se nessuno di essi fa al tuo caso, non devi fare altro che rimetterti in cerca dell'offerta migliore per te!

Ristrutturazione del sottotetto abitazione: pratiche edilizie

Con il Decreto Scia 2 la maggior parte delle opere edilizie si configura come edilizia libera e non servono permessi.

Quando ci sono interventi che riguardano le parti strutturali dell'edificio o c'è una variazione della destinazione d'uso bisogna presentare una Scia alternativa al Permesso di Costruire. Si tratta di casi molto frequenti, dal momento che il sottotetto può essere stato censito con varie categorie catastali (es. C2 - Magazzini e locali di deposito, A3 - Abitazioni di tipo economico, A4 - Abitazioni di tipo popolare, ...).

Per la presentazione della Scia serve una relazione asseverata di un tecnico progettista. La parcella in genere ammonta a 500-1.000 € a seconda delle regioni. I lavori si possono cominciare alla data della presentazione della pratica e vanno conclusi entro tre anni. Entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori va presentata la Segnalazione Certificata di Agibilità, che ha un costo di circa 100 €.

Per quanto riguarda la variazione catastale, i costi variano da Comune e Comune, con una media di 250 €. Per approfondire puoi leggere il nostro articolo sul cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione.

Ristrutturazione del sottotetto abitabile: agevolazioni fiscali

Le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione sono state prorogate fino al 31 dicembre 2019. Potrai quindi chiedere la detrazione Irpef del 50% della spesa sostenuta, con un tetto di spesa di 96.000 € per unità immobiliare da ripartire in 10 quote annuali a partire dall'anno di inizio dei lavori.

Se esegui opere di coibentazione oppure installi infissi a risparmio energetico dovrai effettuare la comunicazione obbligatoria all'ENEA come per le riqualificazioni energetiche.

Dovrai comunque pagare i lavori con bonifico parlante, contenente

  • causale del versamento con riferimento normativo (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Se decidi di installare un impianto termico più efficiente puoi avvalerti delle agevolazioni del Conto Termico.

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