Sottotetto abitabile, come ristrutturare una mansarda?

La maggior parte degli edifici, soprattutto se progettati senza terrazza e dal tetto spiovente, possiedono uno spazio compreso tra la parte interna della sommità e il primo strato di pavimentazione.

Tale area prende il nome di sottotetto, che al verificarsi di particolari condizioni può essere adattato ad abitazione per ospitare componenti del nucleo famigliare in cerca di privacy o affittato per generare un'entrata extra. In tal caso, prende il nome di mansarda o soffitta abitabile.

Differenza legale tra sottotetti e mansarde

Nonostante i due termini vengano comunemente utilizzati come sinonimi, esiste una differenza normativa per definire sottotetto oppure mansarda lo spazio compreso tra il tetto e il solaio dell'ultimo piano di un edificio. Tale area, a causa della sua conformazione ad angolo concavo, comporta per forza di cose differenze di altezza e volume nei diversi punti, che diventano via via meno fruibili man mano che ci si allontana dalla falda del tetto, fino a convergere direttamente sul pavimento.

Un sottotetto, in buona parte dei casi, non presenta alcuna illuminazione naturale, in quanto non concepito per essere abitato stabilmente. Quando questa è presente, risulta essere solitamente molto debole. A prescindere dell'uso che se ne fa, il sottotetto è conteggiato nei volumi tecnici dell'abitazione, comporta un costo e dunque difficilmente viene ignorato, poiché lo si può adibire a deposito, stenditoio o stanza per ospitare cisterne, centrali termiche e lavatrici comuni, nel caso di un condominio.

In base a criteri di accessibilità quali l'altezza media, l'idoneità del pavimento a essere calpestato, la via di accesso e la presenza di finestre un sottotetto prende due diverse denominazioni: camera d'aria, se non sopporta il peso di persone e serve unicamente a proteggere l'ultimo piano dagli agenti atmosferici, oppure soffitta, quando può essere adibito a uno degli usi indicati in precedenza.

Per rendere un sottotetto una mansarda bisogna rispettare determinate condizioni, stabilite per legge, in modo tale che lo spazio diventi idoneo a essere abitato in pianta stabile da persone. Gli spazi agibili di una mansarda devono concentrarsi nella zona ad altezza più ampia, ovvero la falda del tetto, e devono avere una disposizione di questo tipo: 

• Pendenza normale nella zona centrale, la cosiddetta parte del colmo
• Maggiore inclinazione, quasi verticale, nelle zone perimetrali, anche dette zone di gronda.

Non sempre in una zona adibita a mansarda si ricava un vero e proprio appartamento, sebbene questa sia la destinazione d'uso preferita quando gli spazi lo permettono ed è inserita in un condominio. Nel caso di un edificio monofamiliare, invece, può anche essere utile farne uno studio o una camera da letto aggiuntiva, per esempio per separare due fratelli ormai cresciuti e desiderosi dei propri spazi personali.

In ogni caso, per poter essere occupata stabilmente la mansarda necessità un apposito certificato di agibilità, che viene rilasciato sulla base di alcuni requisiti stabiliti per legge con competenza regionale. Sebbene vi siano lievi differenze sulle specifiche dei vari criteri tra regione e regione, su tutto il territorio nazionale le condizioni da soddisfare sono essenzialmente queste quattro:

• Sufficiente presenza di illuminazione e aerazione naturale nell'ambiente: tecnicamente chiamato rapporto aeroilluminante, indica la presenza di finestre sia verticali sia poste sul tetto, in modo da garantire il grado di ricircolo dell'aria e di luce minimo previsto dalla legge regionale;
• Conformità con i valori di altezza minima e media interne previste dalla normativa;
• Presenza dei servizi primari quali i collegamenti con le fognature, l'acqua corrente, la corrente e il gas;
• Interventi di isolamento termico che consentano un sufficiente contenimento della dispersione di calore e, di conseguenza, dei costi energetici.

Cosa fare per costruire una mansarda da un sottotetto

Avviare la ristrutturazione di sottotetti abitabili al fine di fare una mansarda comporta la necessità di conformare prima di tutto le altezze, tenendo conto che quella minima interna, compresa tra il piano del solaio alla linea di colmo o in sua assenza al punto più alto in corrispondenza dell'intradosso del solaio, deve superare 1,70 metri, riducibile in alcuni casi particolari a 1,40 metri. In caso contrario, bisogna alzare i muri o rinunciare all'abitabilità.

Per quanto riguarda l'altezza minima dal pavimento, essa non deve essere inferiore a 2,70 metri per i locali adibiti a soggiorno, compresa cucina e camere, mentre per i locali di servizio quali i bagni e i corridoi può arrivare fino a 2,40 metri. Nel caso in cui un locale presenti altezze inferiori, esso deve essere adibito ad armadio o ripostiglio.

Una volta che ci si è assicurati di essere in linea con i parametri regionali di riferimento per le altezze, bisogna occuparsi del rapporto aeroilluminante, ovvero quello tra la superficie calpestabile e il volume delle finestre, necessario, come già detto, per garantire sufficiente illuminazione e ricircolo d'aria. L'opzione migliore per ottenere questo obiettivo, soprattutto se le finestre orizzontali occupano già molto dello spazio disponibile, è ricavare una serie di finestre con apertura sul tetto, in modo da arrivare al rapporto standard di 1/8, salvo differenti disposizioni regionali per il recupero dei sottotetti.

Siccome coinvolge una procedura burocratica che passa attraverso la pubblica amministrazione, per ricavare una mansarda da un sottotetto è importante seguire con minuzia l'iter amministrativo per ottenere i permessi necessari e, nel caso di un condominio, assicurarsi che non esistano divieti di cambio di destinazione d'uso per quello spazio dell'edificio.

Ricavare e arredare una mansarda: quanto costa

Trasformare un sottotetto in mansarda è un'operazione dal costo estremamente variabile, in quanto entrano in gioco una serie di fattori e bisogni specifici che devono essere considerati caso per caso.

A essi si sommano i costi per l'arredamento, che deve essere pensato per massimizzare lo sfruttamento del poco spazio disponibile, ad esempio inserendo mobili bassi in corrispondenza della massima inclinazione della parete nella zona soggiorno, oppure optando per ricavare una cabina armadio nel muro invece di inserire un ingombrante in legno dalla difficile collocazione.

In ogni caso, il modo migliore per farsi un'idea precisa di quanto possa costare fare una mansarda è richiedere la consulenza di uno specialista nella ristrutturazione sottotetto, contattabile tramite questo sito, dove è possibile richiedere vari preventivi per scegliere il più adatto alle proprie esigenze. Una volta contattata l'azienda giusta, si passerà a valutare lo stato di partenza del sottotetto e a constatare di quali interventi necessita. Nella tabella che segue sono indicati alcuni dei più comuni: