Case vecchie da ristrutturare: il business che non conosce crisi

L'acquisto d'immobili a prezzi stracciati con l'intenzione di rivenderli una volta ristrutturati, chiamato in gergo tecnico flipping, è da sempre un'opportunità di profitto tra le più gettonate da chi maneggia capitali di una certa entità. Dopotutto, al netto di qualche flessione fisiologica, quello nell'immobiliare è generalmente considerato il più solido e tangibile tra gli investimenti.

Tuttavia, il mondo dell'edilizia è vasto e disseminato di opzioni e attori non sempre convenienti. Ristrutturare case vecchie per ottenere un guadagno nel medio termine può essere un'impresa profittevole, ma è necessario sapersi orientare tra prezzi d'acquisto, materiali, costi di manodopera, conformità catastale e requisiti per l'accesso alle agevolazioni fiscali.

Questo articolo raccoglie alcuni semplici consigli per chi aspira a guadagnare con il flipping, che si consiglia tuttavia di approfondire insieme a dei professionisti del settore, come quelli contattabili tramite il nostro sito.

Cosa valutare prima dell'acquisto di una casa da restaurare

È lapalissiano affermare che scegliere di acquistare una casa vecchia da ristrutturare ne abbatte il prezzo iniziale, così come che le case ammodernate aumentano sensibilmente il proprio valore rispetto a quelle in cui non sono stati condotti lavori (si stima un incremento medio del 30%).

Tuttavia, l'affermazione che “rimettere a nuovo una casa per rivenderla” sia sempre una miniera d'oro risulta vera soltanto in parte.

Ricordiamo che per chi sceglie la strada della ristrutturazione è fondamentale acquisire una conoscenza pressoché assoluta del mercato immobiliare locale.

In questo modo potrai acquistare, con cognizione di causa, il tuo nuovo immobile in zone molto interessanti o in quartieri in fase di rivalutazione e riqualificazione. Oltre a questo sarà per te essenziale comprendere lo stato dell'immobile e delle sue componenti, così da individuare in modo rapido e preciso gli interventi necessari.

Questi due requisiti non servono soltanto per quantificare il costo di materiali e professionisti che dovranno portare a termine la messa nuovo dell'immobile, ma anche per comprendere quanto dovrà passare prima di poter rivendere e rientrare nel budget dell'investimento iniziale. Il fattore tempo è infatti essenziale nel flipping, in quanto più si amplia la finestra temporale tra acquisto e vendita successiva, più il guadagno sarà diluito e i costi fissi aumenteranno.

Un'ulteriore possibilità di ridurre l'investimento iniziale consiste nell'acquistare immobili messi all'asta dall'autorità giudiziaria in seguito a confische per contenziosi fiscali, che tendenzialmente vengono venduti a un prezzo inferiore del 20% rispetto al loro valore di mercato.

Nella maggioranza dei casi si tratta di edifici che necessitano di ristrutturazione, il che consente di incrementare la forbice di guadagno tra il prezzo d'acquisto e quello di vendita. Tuttavia, bisogna soddisfare una serie di requisiti burocratici e dare forti garanzie di copertura finanziaria per partecipare alle aste, per questo rimane un business piuttosto di nicchia.

Tra restyling e rifacimento: quanto incidono impianti e umidità

Oltre alle varie attestazioni di conformità legale e catastale, ci sono cinque elementi primari che meritano la massima attenzione da parte del compratore di una casa vecchia da ristrutturare: impianti elettrici e tubature, eventuale presenza ed estensione d'infiltrazioni e macchie d'umidità, segni di cedimenti strutturali, stato del tetto e dispersione di calore da parte dei muri. Quest'ultimo è il fattore più importante, nonché costoso da migliorare tramite una ristrutturazione, per determinare l'efficienza energetica dell'immobile.

Infatti, se il prezzo medio di un restyling estetico di una vecchia casa varia dai 200 ai 450 euro al metro quadro, una ristrutturazione profonda e strutturale in caso di cattivo stato di tutti e cinque gli elementi precedenti può spingersi ben oltre i 1000 euro, parificando di fatto l'ammodernamento alla costruzione di un immobile nuovo e vanificando così le possibilità di guadagno.

Per quanto riguarda gli impianti idraulici ed elettrici, essi devono essere accompagnati per legge da una certificazione di conformità alle norme di sicurezza che viene rilasciata da chi li ha realizzati o ristrutturati. È importante visionare tali certificati per capire quanti anni sono passati dall'ultimo rifacimento e se esso è stato parziale o totale, oltre ovviamente a fare attenzione ai segni empirici di cattivo stato degli impianti, quali la torbidità dell'acqua del rubinetto o la condizione delle prese elettriche.

Ovviamente, il rifacimento totale di un impianto elettrico o idrico porta a lievitare sensibilmente i costi di ristrutturazione, ma può anche essere un'opportunità per aumentare il valore finale dell'immobile, per esempio installando impianti di domotica.

La presenza di umidità è rilevabile dalle macchie di condensa sul soffitto, ma anche da segnali minori quali la difficoltà delle porte a scorrere sul pavimento, dovuta al rigonfiamento di uno dei due, o la presenza di muffe, che se sono molto concentrate in determinati punti possono rivelare una discontinuità nei muri. In generale, l'umidità indica murature scadenti, che si raffreddano troppo in fretta e tendono a bagnarsi, con effetti deleteri sia sulla vivibilità dell'appartamento sia sull'efficienza energetica, che si traduce in un maggiore costo delle bollette del gas.

Case da restaurare: tetto, coibentazione e agevolazioni fiscali

Una copiosa presenza di umidità deve far riflettere il potenziale flipper, poiché potrebbe rendere necessario un rifacimento parziale o totale dei muri, così come la presenza di crepe molto estese e ramificate, segno di possibili cedimenti strutturali. Il tetto, invece, è bene che sia in buone condizioni, oppure che sia stato ristrutturato di recente per tre motivi: la dispersione di calore, i costi accessori di rifacimento, che a causa della posizione sopraelevata includono anche impalcature e dispositivi di sicurezza, e la presenza di amianto, che sarebbe oneroso rimuovere e smaltire. Per evitare questi problemi, vale decisamente la pena di accettare un leggero incremento del prezzo d'acquisto.

In generale, se si compra una casa vecchia da ristrutturare per profitto, si sconsiglia di intervenire in modo importante sulla disposizione di pavimenti e ambienti, a meno che non si sia già reso necessario abbattere muri o ricostruire impianti da zero, e di prediligere interventi atti a migliorare l'efficienza energetica dell'immobile, così da integrare la generica detrazione al 50% sulle ristrutturazioni con agevolazioni di altro tipo, come il Superbonus 110%, che premia il doppio salto di categoria nella classe energetica.

In definitiva, se portato avanti investendo intelligentemente nella ristrutturazione, il flipping di una casa vecchia può essere un'ottima opportunità, ma sono necessarie conoscenze variegate nel settore edilizio e immobiliare.

Per questo motivo i professionisti e le aziende presenti sul nostro sito sono sempre a disposizione per consulenze e preventivi gratuiti!