I motivi per dividere una casa possono essere molti. Ad esempio, si può decidere di frazionare un immobile a due piani per ricavarne un appartamento per i figli, oppure per agevolarne la vendita o la locazione. Gli appartamenti di medie dimensioni (da 60 a 100 mq) si vendono e si affittano più facilmente, ad un prezzo al mq mediamente più elevato.
Non sempre è possibile ricavare più appartamenti da un unico immobile. Le condizioni minimeche rendono possibile questo genere di intervento sono tre:
- assenza di divieti nel regolamento condominiale (se si vive in condominio);
- presenza dei requisiti minimi di abitabilità per entrambi i nuovi appartamenti (es. superficie minima calpestabile, altezza minima degli ambienti, rapporto aero-illuminante ossia numero e dimensione delle finestre adeguata alla superficie calpestabile);
- adeguato isolamento acustico dei divisori.
Diverso il caso in cui c'è solo la necessità di disporre meglio gli ambienti in un mono o bilocale, realizzando delle aree distinte per funzione, senza impedire la circolazione dell'aria e della luce.
In questo articolo ci occuperemo di entrambi i casi, con una panoramica degli interventi da eseguire e dei costi e alcune considerazioni pratiche.
Dividere una casa: i costi
Quali sono i costi di un frazionamento, ossia della suddivisione di una casa in due appartamenti?
Le spese principali sono:
Il costo indicativo varia da 3.000 a 5.000 euro al mq.
Da tenere presente che gli oneri di urbanizzazione e il contributo di costruzione sono differenti a seconda dei Comuni e a seconda dei casi. Ad esempio, può esserci o meno aumento del carico urbanistico o cambio di destinazione d’uso degli ambienti. Per quanto riguarda i permessi, grazie al Decreto Sblocca Italia è possibile eseguire questo genere di lavori presentando una semplice CILA.
Fino al 31 dicembre 2018, inoltre, è possibile detrarre dall’Irpef il 50% delle spese fino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, incluse spese burocratiche e di progettazione, grazie alle detrazioni fiscali per la ristrutturazione.
Un consiglio per risparmiare
I costi che abbiamo indicato sono orientativi e variano a seconda delle zone, anche in funzione dei prezzi della manodopera. Per essere sicuri di scegliere un preventivo davvero conveniente ti consigliamo di confrontare più offerte.
Confrontare anche solo due o tre preventivi ti permette di
- farti un'idea di quanto costa dividere una casa in due nella tua città;
- trovare imprese edili disponibili a trattare sul costo della manodopera;
- confrontare più soluzioni sulla base dell'esperienza di professionisti del settore.
Preventivi per dividere la casa in due... tra un impegno e l'altro
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Come dividere bene una casa
Uno dei problemi più spinosi da superare quando si fraziona un immobile è l'assenza di un ingresso indipendente. Nel caso di un appartamento su un unico piano il problema è di facile risoluzione. Basta creare una piccola bussola d'ingresso di 2,5-3 mq con due portoncini, oppure realizzare un ingresso indipendente direttamente sul pianerottolo condominiale, dopo aver chiesto l'autorizzazione all'assemblea condominiale (l'eventuale asimmetria degli ingressi può ledere il decoro architettonico del fabbricato).
E’ importante verificare che entrambi gli appartamenti abbiano la superficie minima per essere a norma, variabile da Comune a Comune. Prendiamo quindi come riferimento la superficie minima nel Comune di Milano (28 mq) per capire quanto potrebbe essere la superficie minima dei due immobili frazionati una volta sottratto lo spazio per la bussola d'ingresso.
| Mq totali | Mq frazionati |
| Come dividere una casa di... 100mq |
55 mq + 42 mq + 3 mq ingresso |
| Come dividere una casa di... 90 mq |
40 mq + 47 mq + 3 mq ingresso |
| Come dividere una casa di... 80 mq |
35 mq + 45 mq + 3 mq ingresso |
Come dividere una casa a due piani o un piccolo cielo-terra? In questi casi è possibile creare un ingresso indipendente con una scala esterna oppure creare un piccolo ingresso con una scala interna, andando però a perdere una consistente quota di superficie calpestabile.
Come decidere la disposizione degli interni?
Per il frazionamento c'è l'obbligo di realizzare un progetto avvalendosi di un tecnico progettista abilitato, che saprà anche aiutarti a disporre gli interni in modo che entrambi gli appartamenti siano funzionali e a norma.
Per avere un'idea di massima puoi utilizzare una app di progettazione. Esistono molte applicazioni gratuite sia per Android che per iOS per dividere virtualmente una casa salvando anche i progetti. Ad esempio Planner 5D permette di realizzare progetti con diversi livelli di difficoltà partendo da zero o usando dei modelli predefiniti.
Dividere gli spazi in un piccolo appartamento
Come dividere una casa di piccole dimensioni (40-60 mq) senza renderla soffocante e labirintica? Le due soluzioni più diffuse sono:
Una libreria in cartongesso ha un costo medio di 60-75 €/mq, a seconda dello spessore e delle finiture. Una parete divisoria mobile in legno ha un costo di circa 45 euro/mq, anche qui con ampie variazioni in base al tipo di legno utilizzato.
Come fare invece a dividere una casa di medie dimensioni (es. 70-80 mq), ricavandone due spazi abitativi relativamente indipendenti? Le pareti insonorizzate in cartongesso hanno un costo base di 55 euro/mq più le finiture, mentre le pareti insonorizzate modulari, di quelle per l'ufficio, costano in media 350 euro/mq.