Crepe nei Muri - Cause, Soluzioni e Costi di Riparazione

Le crepe nei muri suscitano sempre un po' di preoccupazione, perché possono essere un'avvisaglia di un possibile cedimento strutturale. Tuttavia, non tutte le crepe sono uguali.

Le crepe nell'intonaco sono generalmente sottili e possono avere un andamento sia verticale che diagonale. Possono essere causate da assestamento strutturale, infiltrazioni (es. umidità capillare) o corrosione da salsedine.

Le crepe strutturali tendono a comparire in prossimità dei punti di giunzione tra i diversi elementi strutturali (pilastri, solai, ecc). Questo tipo di crepe è visibile sia nei muri interni che nei muri esterni ed è decisamente più pericoloso, perché indica una deformazione della struttura.

Una delle cause più frequenti è il cedimento delle fondazioni. Il dissesto di un edificio può essere causato da

• carico eccessivo rispetto alla portanza delle fondazioni;
• variazioni di quota delle fondazioni dovute a falde acquifere;
• alternanza di forti piogge e periodi di siccità;
• sismi;
• incendi;
• cattiva progettazione o esecuzione del progetto.

In questo articolo parleremo di come valutare la pericolosità delle crepe nei muri esterni ed interni, di come risolvere il problema senza rischiare danni alla struttura, delle pratiche edilizie da presentare e di cosa fare per ottenere le detrazioni fiscali per la ristrutturazione.

Crepe nei muri: soluzioni e prezzi

La prima cosa da fare è contattare un tecnico strutturista (solitamente un ingegnere o un architetto) per eseguire un sopralluogo ed iniziare, eventualmente, un monitoraggio delle crepe tramite appositi fessurimetri. Questa fase, che può durare anche 6 mesi, è fondamentale per scongiurare il rischio di coprire, con interventi di scarsa efficacia, danni strutturali.

E' importante intervenire subito soprattutto quando si notano crepe nei muri esterni che interessano non solo l'intonaco, ma anche la muratura, perché le infiltrazioni d'acqua potrebbero danneggiare il cemento armato. Nel caso delle crepe dovute a calamità naturali è possibile contattare anche i Vigili del Fuoco per le opportune verifiche strutturali.

Nel caso in cui sia necessario un consolidamento delle fondazioni, è possibile scegliere tra due soluzioni:

• consolidamento con micropali
• consolidamento con jet grouting (iniezioni resina termoespandente).

Il costo in entrambi i casi è di circa 70 euro al mq più la parcella dell'architetto. In alcuni casi è necessario avvalersi anche di un geologo che esegua una relazione geotecnica.

Una volta consolidato il terreno, la situazione andrà monitorata per verificare che le crepe non subiscano ulteriori modificazioni e successivamente si procederà al ripristino della continuità dei muri, sempre con iniezioni di resine sigillanti, generalmente resine epossidiche a scarsa viscosità.

Il discorso è diverso per le crepe oblique che interessano solo i muri interni, in genere sottili, solitamente nei punti di giunzione tra parete e solaio. Si tratta di crepe nei muri che emergono facilmente dopo una ristrutturazione, se l'intonaco non è stato eseguito a regola d'arte, ma può trattarsi anche di crepe dovute a piccoli movimenti di assestamento della struttura.

Per le crepe nell'intonaco la soluzione consiste nell'asportare l'intonaco non stabile e nell'eseguire una rasatura, per poi procedere alla tinteggiatura vera e propria. Il costo della riparazione è differente a seconda se si tratta di crepe nei muri esterni o interni:

• riparazione delle crepe nei muri interni - da 6 a 15 euro/mq.
• riparazione delle crepe nei muri esterni - da 8 a 10 euro/mq.

Nel caso dei muri esterni bisogna considerare anche i costi di allestimento del ponteggio e, nelle abitazioni che affacciano direttamente sul piano stradale, i permessi per l'occupazione del suolo pubblico. Eventualmente si può ridurre la spesa avvalendosi di operai su corda, assumendo ditte specializzate in edilizia acrobatica.

Un consiglio per risparmiare

Riparare le crepe nei muri ha un costo variabile a seconda delle zone, anche in funzione dei prezzi della manodopera. Per questo motivo, prima di accettare un preventivo, ti consigliamo di confrontare più offerte.

Confrontare anche solo due o tre preventivi ti permette di

• farti un'idea di quanto costano i lavori di riparazione crepe nella tua città;
• trovare imprese disponibili a trattare sui costi della manodopera;
• confrontare più soluzioni sulla base dell'esperienza di professionisti del settore.

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Crepe sui muri: permessi e pratiche edilizie

Per una semplice rasatura non serve alcun permesso, mentre per i lavori di consolidamento fondazioni è necessario presentazione una Scia, seguita da una SCA (Segnalazione di Agibilità). Per approfondire i costi puoi leggere il nostro articolo su Scia e SCA.

Per la riparazione delle crepe nei muri interni in condominio si possono verificare due situazioni:

• crepe emerse in seguito ad infiltrazioni dal lastrico solare;
• crepe emerse in seguito ad assestamenti della struttura.

Nel primo caso occorrerà avvisare l'amministratore di condominio che provvederà a chiamare un tecnico per un sopralluogo e la documentazione dei danni. Il ripristino della continuità della muratura deve ovviamente essere preceduto da lavori che risolvano la causa dell'infiltrazione (es. rifacimento della guaina del lastrico solare).

La ripartizione dei costi è la seguente

• 1/3 a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare
• 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio.

Nel caso di danni a seguito di assestamenti legati ad instabilità delle fondazioni le spese di ripristino sono a carico di tutti i condomini dell'edificio.

Nel caso di crepe che possano pregiudicare la stabilità dell'edificio, per iniziare i lavori anche sulle parti comuni non è necessario chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, ma solo se si riesce a dimostrare il carattere di urgenza.

Crepe sui muri: detrazioni fiscali

Quando è possibile ottenere le detrazioni fiscali per la ristrutturazione, con conseguente rimborso Irpef del 50% della spesa sostenuta?

I casi sono due:

• rifacimento intonaci e tinteggiatura della facciata esterna (nelle parti private deve esserci modifica di materiali e/o colori);
• interventi di restauro e risanamento conservativo, ossia tutti gli interventi finalizzati alla conservazione dell’edificio e ad assicurarne la funzionalità (es. consolidamento fondazioni).

Per ottenere le detrazioni bisogna essere in possesso di

• domanda di accatastamento se l'immobile non è censito;
• ricevuta di pagamento dell'Imu se dovuta;
• titoli abilitativi necessari all'esecuzione dell'intervento;
• in condominio, delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese.

Inoltre, è necessario pagare le fatture con bonifico parlante, contenente

• causale del versamento e riferimento normativo (articolo 16-bis del Dpr 917/1986)
• codice fiscale del beneficiario della detrazione
• codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.