il costo di demolizione di una casa si computa vuoto per pieno

In edilizia, la demolizione è il semplice abbattimento di un'opera architettonica (edificio, pavimento, parete), anche parziale.

La demolizione e ricostruzione, invece, consiste nel demolire interamente un edificio ricostruendolo secondo un concetto di "fedeltà all'originale", senza cioè alterarne gli aspetti essenziali (a parte gli adeguamenti antisismici). La demolizione con ricostruzione è considerata a tutti gli effetti un intervento di ristrutturazione.

Concetto ancora diverso è la sostituzione, che consiste nel demolire completamente un edificio per rifarlo diverso dall'originale, mantenendo intatte solo tre caratteristiche, ossia sagoma, volumetria e superfici.

Se queste tre caratteristiche non sono presenti si parla di nuova costruzione. Le ristrutturazioni con ampliamento rientrano in questa categoria, perchè c’è una modifica della sagoma dell’edificio.

Perchè è importante chiarire queste definizioni? Perchè la tipologia di intervento incide sul tipo di pratiche edilizie da presentare e anche sulla possibilità o meno di accedere alle detrazioni fiscali per la ristrutturazione. E può influire sul costo finale dei lavori.

In questo articolo cercheremo di darti un orientamento sui prezzi per la demolizione di diverse strutture. Inoltre, approfondiremo la questione dei permessi per la demolizione e le agevolazioni fiscali cui hai diritto per questo tipo di interventi.

Demolizioni edili: prezzi

In genere, il costo di demolizione di un qualsiasi organismo architettonico comprende sia la messa in sicurezza del cantiere che lo smaltimento a discarica dei materiali.

Ecco i costi medi delle demolizioni edili:

  • demolizione pavimento in legno - da 5 euro/mq
  • demolizione pavimento in ceramica o marmo - 7,5 euro/mq
  • demolizione sottofondo in calcestruzzo - da 5 euro/mq
  • demolizione rivestimento in piastrelle - da 7 euro/mq
  • demolizione solaio - 20 euro/mq
  • smontaggio parete in cartongesso - 8 euro/mq
  • demolizione parete interna - 10 euro/mq
  • demolizione parete esterna (es. per apertura porta) - da 35 euro/mq
  • demolizione intonaci - da 6 euro/mq
  • demolizione copertura tetto - da 5,5 euro/mq
  • demolizione tetto in legno - 6 euro/mq.

Alcuni prezzi possono variare a seconda delle caratteristiche del manufatto (dimensioni, materiale, spessore). Ad esempio, la demolizione di un solaio in calcestruzzo ha un prezzo medio di 22 euro/mq, contro i 18 euro/mq necessari a demolire un solaio in legno.

La demolizione di alcuni materiali necessita, chiaramente, di accortezze aggiuntive. E' il caso della rimozione dell'amianto, di cui abbiamo parlato nel nostro articolo sui tetti in lamiera.

Un consiglio per risparmiare

I costi delle demolizioni variano a seconda delle zone, anche in funzione dei prezzi della manodopera. Per questo motivo, prima di accettare un preventivo, ti consigliamo di confrontare più offerte.

Confrontare anche solo due o tre preventivi ti permette di

  • farti un'idea dei prezzi delle demolizioni edili nella tua città;
  • trovare ditte disponibili a trattare sui costi della manodopera;
  • confrontare più soluzioni sulla base dell'esperienza di professionisti del settore.

E’ anche importante chiedere un sopralluogo gratuito: un sopralluogo consente alla ditta di verificare le reali difficoltà del lavoro e compilare un preventivo più accurato. Se la demolizione non comporta particolari difficoltà, potresti persino ottenere uno sconto aggiuntivo.

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Quanto costa la demolizione di una casa?

Il costo di demolizione di un fabbricato si computa al metro cubo. Il costo varia da 10 euro/mc per i fabbricati in muratura, ferro e legno a 15 euro/mq per i fabbricati in calcestruzzo. Per piccole opere (es. un porticato) il costo diminuisce a 9 euro/mc.

Il calcolo della volumetria in genere si effettua "vuoto per pieno", includendo nel calcolo dei volumi utili a determinare il prezzo finale anche le parti vuote. Sono invece escluse quelle parti non coperte che arretrano rispetto al filo del fabbricato e gli sporti, ossia le parti a sbalzo, che vengono demoliti ma non computati.

Di solito, il volume è calcolato dal basamento del fabbricato fino alla parte più alta della linea di gronda, senza calcolare le falde del tetto che però verranno comunque demolite.

Se bisogna demolire anche le fondamenta, verranno considerati nel calcolo i volumi dal primo solaio fino alla linea di gronda, considerando le fondamenta come parti sporgenti, quindi, non incluse nel calcolo ma comunque demolite.

Demolizione e ricostruzione: permessi e detrazioni fiscali

La sola demolizione senza l'intento di ricostruire è un intervento di edilizia libera che non comporta la necessità di chiedere alcun permesso, ma neppure la possibilità di ottenere le detrazioni fiscali per la ristrutturazione.

Per la demolizione con ricostruzione, invece, di solito serve il Permesso di Costruire. Per piccole porzioni del fabbricato, es. per demolire una parete, potrà essere richiesta una semplice CILA se l'intervento non riguarda parti strutturali dell'edificio, oppure una SCIA se l'intervento riguarda parti strutturali.

E' importante ricordare che i titoli abilitativi necessari possono variare a seconda del piano regolatore comunale, quindi, è sempre necessario informarsi presso l'Ufficio tecnico del proprio Comune.

Per quanto riguarda le detrazioni fiscali, è possibile ottenere il rimborso Irpef del 50% della spesa sostenuta solamente per gli interventi di demolizione e ricostruzione, senza modifica della sagoma e del volume dell'edificio, o per la creazione di nuove aperture (finestre o porte). E’ comunque possibile ottenere il rimborso delle opere di demolizione realizzate nel contesto di una ristrutturazione più grande.

Per ottenere le detrazioni bisogna effettuare i pagamenti tramite bonifico parlante, contenente

  • riferimento normativo: "16-bis del Dpr 917/1986";
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • estremi della fattura;
  • codice fiscale o partita Iva del beneficiario del pagamento.

Bisogna anche conservare i documenti che attestano che si è in regola con gli adempimenti previsti per il lavoro eseguito, dalla comunicazione ASL alla variazione catastale ai verbali dell'assemblea condominiale fino alle ricevute di pagamento di Ici o IMU.


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