Rifacimento Facciata Condominio - Ripartizione, Normativa e Costi

Programmare dei lavori sulla facciata del condominio è un compito ingrato che spesso comporta stress e fatica sia per l'amministratore che per i condomini.

Mettere d'accordo tutti è impossibile, ma dei piccoli interventi di manutenzione come tinteggiare la facciata e riparare eventuali danni causati da alghe e umidità vanno fatti almeno ogni 10 anni.

Spesso c'è disaccordo sui tempi e sulla ripartizione delle spese, oltre al rumore, alla polvere, alle inevitabili discussioni sul decoro della facciata...

A volte però basta documentarsi per scoprire che rifare la facciata non è poi così costoso e che le spese possono essere ripartite in modo equo, recuperando una buona parte di quanto investito sotto forma di bonus fiscale.

In questo approfondimento speriamo di darti indicazioni utili sia sulla normativa che sui costi, oltre a rispondere alle domande che forse ti stai ponendo in questo momento un po' delicato.

Rifacimento facciata condominio: quali lavori?

Quali lavori sono previsti per il rifacimento della facciata?

Si parte con gli intonaci, che vanno risanati se sono presenti parti scrostate, va eseguita una rasatura e infine vanno tinteggiati usando una pittura con caratteristiche di colore e finitura il più possibile simile a quella già presente.

In alcuni casi si decide di ripristinare lo strato esterno impermeabilizzante o di posare un cappotto termico esterno. Nei lavori può essere incluso anche il rifacimento della pavimentazione dei balconi e del tetto e la manutenzione delle finestre delle aree comuni.

Si provvede alla manutenzione delle canaline di scolo e dei parapetti (solo in alcune Regioni, in altre la tinteggiatura delle ringhiere dei balconi è a carico dei singoli proprietari), oltre che degli elementi decorativi.

Rifacimento facciata condominio: costi

Il rifacimento della facciata del condominio ha prezzi variano da 60 a 250 euro al mq, in funzione anche degli interventi da eseguire, della durata dei lavori e del tipo di ponteggio che viene allestito. Con ogni probabilità l'amministrazione di condominio distribuirà una copia del capitolato lavori, dove troverai tutte le voci di costo.

La sostituzione degli infissi delle singole unità immobiliari è a carico dei proprietari, mentre i costi della sostituzione degli infissi delle aree comuni e dei lucernari sono a carico di tutti i condomini.

Lo stesso vale per le parti dei balconi accessibili al proprietario dell’appartamento ma non agli altri condomini. Anche se sporgono rispetto alla facciata e fanno parte quindi del profilo dell’edificio, secondo la sentenza della Cassazione n.218/2011 sono ad uso esclusivo dell’appartamento cui appartengono e, quindi, le spese di rifacimento sono a carico esclusivo del loro proprietario.

Verificare le spese da capitolato e provare a risparmiare

Se hai dei dubbi sui costi presenti sul capitolato, un modo molto semplice per verificarli è confrontare due o tre preventivi per lo stesso intervento.

Confrontare più offerte ti consente di

• capire quali sono i prezzi medi nella tua zona per il rifacimento della facciata esterna di un condominio;
• trovare ditte disponibili a trattare sui prezzi, da proporre come alternativa all'amministratore - alcune imprese edili praticano sconti anche del 20% dopo essere state invitate ad un sopralluogo gratuito presso l'immobile e aver verificato che il lavoro non presenta particolari complessità.

Raccogliere i preventivi velocemente

Hai tanti impegni e non hai tempo per confrontare le offerte? Se vuoi, puoi richiedere preventivi a imprese edili della tua zona tramite il nostro sito.

Basta compilare una breve richiesta e in poche ore riceverai tre preventivi completi di prezzi da tre ditte specializzate vicine a dove vivi.

I preventivi che riceverai tramite il nostro portale sono gratuiti e non impegnativi. Se nessuno di essi ti soddisfa, non devi fare altro che rimetterti in cerca della soluzione più giusta per te!

Capitolato rifacimento facciata condominio: cosa contiene

Di solito si redige un capitolato quando si eseguono lavori di manutenzione straordinaria, che comprende alcuni interventi di modifica delle strutture originali della facciata.

Le informazioni più importanti che riguardano i condomini sono

• tempi di completamento dei lavori (data di inizio, data di fine dei lavori, proroghe, etc);
• costi (sia il costo complessivo del rifacimento delle facciata del condominio che il computo metrico delle singole voci);
• provenienza dei materiali impiegati.

Esempio di voce di computo metrico

• Fornitura e posa a regola d’arte di idropittura per esterni al quarzo (marca); l’applicazione del prodotto dovrà avvenire per due mani successive, a pennello, a rullo o a spruzzo, previa applicazione di apposito primer. Consumo kg/m2 0,3 per due mani.
  • Mq: 600
  • prezzo unitario in euro: 5
  • Importo in euro: 3000

Rifacimento facciata condominio: ripartizione spese

L' art. 1136 del Codice Civile sancisce che per deliberare sui lavori sulla facciata di un condominio la maggioranza debba essere

1. per la manutenzione ordinaria (senza innovazioni) la metà più uno degli intervenuti all'assemblea condominiale per almeno la metà del valore dell'edificio;
2. per la manutenzione straordinaria (con innovazioni che non ledano il decoro della facciata) la metà più uno dei condomini per almeno due terzi del valore dell'edificio.

Tutti i condomini devono partecipare ai costi dei lavori sulla facciata del condominio, con ripartizione proporzionale ai millesimi di proprietà. Sono esclusi solamente i proprietari di box e autorimesse site in un immobile separato dal condominio stesso.

Rifacimento facciata condominiale: detrazione e IVA

E' possibile detrarre dall'Irpef il 50% delle spese di manutenzione (ordinaria o straordinaria) delle aree comuni del condominio e il 50% delle spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti della facciata appartenenti alle singole unità immobiliari, per una spesa massima di 96mila euro.

Gli interventi di rifacimento della facciata sono sottoposti a regime di IVA agevolata al 10% anziché al 22. Da sottolineare che nel caso in cui l’immobile sia in una zona sottoposta a vincolo ambientale o dei Beni culturali, bisogna sempre rispettare le indicazioni relative al colore delle facciate esterne, pena l’impossibilità di godere del bonus fiscale.

In altre parole, per avere le agevolazioni bisogna dimostrare di aver eseguito i lavori a norma di legge.

Rifacimento facciata condominio: manutenzione ordinaria o straordinaria?

Si considerano manutenzione ordinaria tutti gli interventi di rifacimento, sostituzione o ristrutturazione che conservano le caratteristiche preesistenti. Gli interventi migliorativi o che modificano il profilo della facciata sono considerati manutenzione straordinaria.

Le spese di rifacimento della facciata del condominio che è possibile portare in detrazione sono

• sabbiatura facciata;
• allargamento porte e finestre esterne;
• Balconi - riparazioni frontalini, cielo, sostituzione di parapetti e ringhiere conservando le stesse caratteristiche (materiali, sagome e colori);
• cornicioni - rifacimento o sostituzione conservando i caratteri essenziali preesistenti (materiali, dimensioni);
• davanzali e finestre- riparazione e sostituzione conservando i caratteri esistenti;
• facciata - tinteggiatura e rifacimento intonaci conservando i caratteri esistenti;
• grondaie;
• lastrico solare - rifacimento conservando materiali uguali a quelli preesistenti;
• serramenti esterni - rifacimento conservando materiali uguali a quelli preesistenti;
• terrazzi - riparazione delle pavimentazioni conservando le stesse caratteristiche esistenti (dimensione e piano);
• veranda - rifacimento esterno conservando i caratteri essenziali;
• zoccolo esterno facciata - rifacimento conservando i caratteri essenziali.