Il cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione è una delle operazioni di recupero edilizio più frequenti, specialmente nei grandi poli industriali.
Per poter effettuare questo intervento bisogna innanzitutto verificare che
- la nuova destinazione sia funzionalmente compatibile con le caratteristiche dell'immobile
- la modifica di destinazione d’uso sia prevista nel Piano urbanistico regionale (Legge n. 96/2017).
In seguito bisognerà richiedere i titoli abilitativi necessari ad effettuare l'intervento. Dal momento che si passa da una categoria catastale ad un'altra bisognerà chiedere il Permesso di Costruire, presentando allo Sportello Unico per l'Edilizia del proprio Comune il progetto delle opere che si intendono eseguire.
Entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori bisognerà procedere alla Segnalazione Certificata di Agibilità. La Pubblica Amministrazione ha tempo 30 giorni per chiedere eventuali integrazioni ed effettuare gli opportuni controlli.
In questo approfondimento parleremo dei costi del cambio di destinazione d'uso da magazzino a casa, inclusi i costi di progettazione e di variazione catastale. Inoltre, parleremo dei requisiti per l'abitabilità degli immobili ad uso residenziale e delle detrazioni fiscali per questo genere di lavori.
Cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione: costi
Il cambio di destinazione d'uso può essere
In ogni caso, se c'è passaggio da una categoria funzionale ad un'altra (es. da immobile rurale a residenziale) bisogna sempre chiedere il Permesso di Costruire.
I costi variano da Comune a Comune, sia rispetto agli oneri di segreteria che alla parcella del tecnico progettista. Di seguito trovi i costi nel Comune di Milano.
| Pratica (Comune di Milano) | Oneri di segreteria |
| cambio di destinazione d'uso senza opere |
150 € |
| cambio di destinazione d'uso con opere |
150 € |
| Permesso di Costruire |
100 € per la presentazione + 100 € per il rilascio |
| Segnalazione Certificata di Agibilità |
marca da bollo da 16 € |
| imposta per variazione catastale |
categorie catastali A, B, C: 50 €, categorie catastali D, E: 100 € |
Oltre ai diritti di segreteria c'è la parcella del tecnico progettista che, per il Permesso di Costruire, può arrivare anche a 2.000 €, dal momento che dovrà comunque realizzare un progetto. Volendo puoi incaricare lo stesso professionista anche della direzione dei lavori, ottenendo un risparmio consistente.
Per approfondire puoi leggere il nostro articolo sulla parcella dell'architetto.
Ristrutturazione e pratiche edilizie: così puoi risparmiare
Frazionare un immobile, mettere l’impianto elettrico a norma, creare un soppalco: tutti interventi che potrebbero essere necessari per rendere abitabile il tuo magazzino e per i quali puoi risparmiare in maniera consistente confrontando più offerte.
Confrontare anche solo due o tre preventivi ti permette di
- farti un’idea dei prezzi delle ristrutturazioni nella tua zona;
- confrontare diverse soluzioni sulla base dell'esperienza di professionisti del settore;
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Molte ditte specializzate si avvalgono di tecnici di fiducia, per cui confrontare le offerte ti aiuta a trovare la soluzione più economica anche per le pratiche edilizie!
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Cambio destinazione d'uso da magazzino ad abitazione: requisiti
I requisiti per l'abitabilità sono contenuti nel Regolamento edilizio comunale e, quindi, variano da Comune a Comune. Di seguito riportiamo i requisiti minimi nel Comune di Milano.
| Requisito | Parametro di riferimento nel Comune di Milano |
| altezza minima soffitti |
soggiorno, camere: < 270 cm, ambienti di servizio: <240 cm, soppalchi di dimensione inferiore a 1/3 stanza: 210 cm |
| superficie minima |
monolocali (1 abitante): 28 mq, monolocali (2 abitanti): 38 mq |
| superficie minima camere da letto |
singole: 8 mq, doppie: 12 mq |
| superficie minima soggiorno più angolo cottura |
17 mq |
| superficie minima cucina |
5 mq |
| superficie minima studio |
7 mq |
| superficie minima bagno |
3,5 mq, lati > 120 cm |
| superficie finestre |
> 1/8 superficie calpestabile |
Oltre a questi parametri, con la Segnalazione di Agibilità si autocertifica anche l'idoneità statica delle parti strutturali, la conformità degli impianti alla normativa vigente, la dotazione minima dei bagni e il rispetto delle normative acustiche e antisismiche.
Cambio destinazione d'uso da magazzino ad abitazione: detrazioni fiscali
Questo genere di interventi consente di ottenere le detrazioni fiscali per la ristrutturazione, con il rimborso Irpef del 50% della spesa sostenuta fino ad un massimo di 96.000 €, da suddividere in 10 quote annuali di pari importo.
La ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso rientra nei lavori di restauro e risanamento conservativo, ossia in tutti quegli interventi che hanno lo scopo di conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità rispettandone gli elementi formali e strutturali e consentendo destinazioni d’uso con esso compatibili.
Per ottenere la detrazione è necessario pagare i lavori con bonifico bancario o postale, contenente in causale:
- riferimento normativo (articolo 16-bis del Dpr 917/1986);
- codice fiscale del beneficiario della detrazione;
- codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Per le spese pagate tramite mutuo è possibile ottenere l'agevolazione purchè:
- l'istituto bancario o la finanziaria che eroga il finanziamento paghi l'impresa che esegue i lavori con bonifico contenente i dati indicati in precedenza;
- la ricevuta del bonifico resti a chi richiede la detrazione per futuri controlli.
Per approfondire puoi leggere il nostro articolo sulle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione.