il cambio di destinazione d'uso può avere costi diversi da comune a comune

Il cambio di destinazione d'uso consiste nell'utilizzo dell'immobile o dell'unità immobiliare per uno scopo diverso da quello originario. Può essere con opere, se vengono eseguiti lavori di adeguamento, o senza opere, se non è accompagnato da opere edilizie.

Nel Testo Unico dell'Edilizia (TUE) sono riportati i titoli abilitativi necessari per eseguire un cambio di destinazione d'uso, differenti a seconda dell'impatto che l'intervento ha sull'assetto urbanistico del Comune o dei Comuni in cui risiede l'immobile.

Per prima cosa, è necessario che il cambio di destinazione d'uso sia previsto dal Piano urbanistico comunale. Poi bisognerà verificare se c'è o meno il passaggio tra le seguenti macro categorie funzionali:

  1. a) residenziale

a-bis) turistico-ricettiva

  1. b) produttiva e direzionale
  2. c) commerciale
  3. d) rurale.

Se non c'è passaggio di categoria funzionale o un aumento del carico urbanistico (frazionamento) di solito è sufficiente una Scia o, per le opere di edilizia pesante, una Scia alternativa al Permesso di Costruire. E' il caso, ad esempio, del cambio di destinazione d'uso da cantina a garage (da categoria catastale C2 a categoria catastale C6) o ancora del cambio di destinazione d'uso da ufficio ad abitazione (da A10 a A2).

Se invece c'è passaggio di categoria funzionale servirà il Permesso di Costruire. E' il caso del cambio di destinazione d'uso da deposito ad abitazione (da C2 a A2) o del cambio di destinazione d'uso da magazzino industriale ad abitazione (da D1 a A2) - ad esempio per creare uno dei bellissimi loft in stile industriale visibili soprattutto nei grandi centri urbani del Nord Italia.

In questo approfondimento parleremo dei costi e delle pratiche necessarie per il cambio di destinazione d'uso con opere e senza opere, prendendo come esempio la città di Milano e la città di Roma.

Il cambio di destinazione d'uso a Milano

Nel Comune di Milano il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dall'art. 52 della Legge Regionale 12/2005, che prescrive che

  • il cambio di destinazione d'uso non cambia la qualificazione dell'intervento, purchè conforme alle previsioni urbanistiche comunali;
  • i cambi di destinazione d'uso senza opere siano soggetti esclusivamente a preventiva comunicazione dell’interessato al comune, purché conformi alle previsioni urbanistiche comunali ed alla normativa igienico-sanitaria, ad esclusione degli immobili soggetti a limitazioni delle destinazioni d’uso dei beni culturali (d.lgs. 42/2004);
  • sono sempre soggetti a Permesso di Costruire la realizzazione di nuovi fabbricati nelle aree destinate all'agricoltura, gli interventi in deroga, i cambi di destinazione d'uso finalizzati alla creazione di luoghi di culto, centri sociali, sale giochi, sale scommesse, sale bingo.

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile comporta due tipi di costi:

  • oneri di segreteria
  • parcella del tecnico progettista.

Gli oneri di segreteria nel Comune di Milano sono

  • cambio di destinazione d'uso senza opere - 150 euro
  • cambio di destinazione d'uso con opere - 150 euro.
  • Permessi di Costruire (onerosi, non onerosi, per edilizia produttiva, artigianale, industriale) - 100 euro alla presentazione + 100 euro per il rilascio.

Per quanto riguarda la parcella del tecnico progettista, laddove è possibile presentare una semplice Scia al posto del Permesso di Costruire il costo sarà intorno agli 800-1.000 euro, mentre per il Permesso di Costruire si può arrivare anche a 2mila euro. Per approfondire i costi di progettazione e direzione dei lavori puoi leggere il nostro articolo sulla parcella dell'architetto.

A lavori ultimati potrebbe essere necessario presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità, di cui abbiamo parlato in un precedente approfondimento.

Risparmiare sulla ristrutturazione... e anche sulle pratiche edilizie

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Il cambio di destinazione d'uso a Roma

Nel Comune di Roma i titoli abilitativi necessari per il cambio di destinazione d'uso sono individuati in un'apposita Circolare del 14 novembre 2017.

  • MdU1.1 mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente non rilevanti, all'interno della stessa categoria funzionale, senza opere o con opere di manutenzione straordinaria leggera o restauro - risanamento conservativo leggero.

Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)

  • MdU1.2 mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente non rilevanti, all'interno della stessa categoria funzionale, con opere di manutenzione straordinaria pesante o restauro - risanamento conservativo pesante purchè compatibili con la struttura, la forma e la tipologia del fabbricato.

Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) + monetizzazione degli standard differenziali

  • MdU2.1 mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente rilevanti, con passaggio da una macrocategoria funzionale all'altra, senza opere o con opere di manutenzione straordinaria leggera o restauro - risanamento conservativo leggero, purchè compatibili con la struttura, la forma e la tipologia del fabbricato.

Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) + calcolo e versamento del contributo di costruzione se dovuto e monetizzazione degli standard differenziali

  • MdU2.2 mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente rilevanti, con passaggio da una macrocategoria funzionale all'altra, anche se non compatibili con la struttura, la forma e la tipologia del fabbricato, purchè non riguardanti immobili ricadenti nella zona omogenea A così come definita nel D.M. 1444/1968 ("le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi").

Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA) + calcolo e versamento del contributo di costruzione se dovuto e monetizzazione degli standard differenziali

  • MdU2.3 mutamenti di destinazione d'uso urbanisticamente rilevanti, con passaggio da una macrocategoria funzionale all'altra, riguardanti immobili ricadenti nella zona omogenea A così come definita dal D.M. 1444/1968.

Permesso di Costruire o Scia in alternativa al Permesso di Costruire + calcolo e versamento del contributo di costruzione se dovuto e monetizzazione degli standard differenziali.

Il cambio di destinazione d'uso a Roma: costi

Per quanto riguarda i costi, riportiamo i diritti di segreteria per le pratiche edilizie necessarie al cambio d'uso a Roma:

  • CILA - 251,24 euro.
  • Scia - 251,24 euro.
  • Scia in alternativa al Permesso di Costruire

Progetti con superficie lorda fino a mq. 200: € 401,24;

Progetti con superficie lorda fino a mq. 500: € 601,24;

Progetti con superficie lorda fino a mq. 1000: € 801,24;

Progetti con superficie lorda oltre a mq. 1000: € 1001,24.

  • Segnalazioni certificate di agibilità - 150 euro più i diritti di segreteria relativi ad eventuali aumenti della cubatura, da calcolare utilizzando apposite tabelle.

Inoltre, bisogna considerare la parcella del tecnico che, a Roma, va da 500 euro per la Cila ad oltre 1.500 euro per il Permesso di Costruire.

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