Il capitolato è un documento spesso allegato al contratto di appalto per i lavori edili, contenente
- l'elenco delle opere da realizzare
- i materiali impiegati
- le tecniche costruttive
- tempi di esecuzione e durata dei lavori
- penali.
Il capitolato è obbligatorio per lavori condominiali e opere pubbliche, ma non per i lavori edili privati. Tuttavia, dal momento che rappresenta una tutela sia per l'appaltatore che per il committente, molte imprese edili lo redigono per tutti i lavori di una certa entità. Può essere commissionato ad un tecnico specializzato assieme ad un computo metrico estimativo, per avere un riferimento dei prezzi e dei tempi di realizzazione di una determinata opera.
Il capitolato può costituire anche una specie di proposta di contratto per l'esecuzione di una o più opere edili, che è possibile accettare o meno. Per fare parte del contratto d’appalto, il capitolato deve essere controfirmato da entrambe le parti. Andranno poi allegati il progetto e i relativi elaborati tecnici, l'elenco dei prezzi unitari, i piani per la sicurezza, il cronoprogramma dei lavori, garanzie e polizze assicurative.
In questo approfondimento parleremo di quanto costa un capitolato e faremo un piccolo esempio. Inoltre, parleremo dei riferimenti normativi in caso di vizi e difformità nell’appalto tra privati.
Capitolato lavori di ristrutturazione: quanto costa
Il prezzo di un capitolato commissionato ad un tecnico (geometra, ingegnere o architetto) varia in base all'entità del lavoro. Per la ristrutturazione di un piccolo appartamento (80-10 mq) il costo indicativo va da 400 a 700 euro.
Il capitolato è spesso integrato con un computo metrico estimativo, che contiene anche il prezzo delle singole lavorazioni e il costo totale delle opere.
Il costo dei lavori può essere calcolato
- a corpo, stabilendo dall'inizio un prezzo forfettario;
- a misura, calcolando il costo ad avanzamento lavori;
- in economia, computando il costo dei materiali e le ore di lavoro impiegate, utile per i lavori difficili da quantificare diversamente.
Il capitolato dei lavori di ristrutturazione può essere modificato per includere eventuali varianti proposte dal committente, mentre nel caso dei capitolati di costruzione, se l'immobile è già finito è possibile commissionare dei lavori extra capitolato, purchè siano ancora fattibili.
Un consiglio per risparmiare
Ristrutturare una casa, realizzare un ampliamento o rifare la facciata di un condominio sono tutti interventi per cui può essere utile realizzare un capitolato e per i quali puoi risparmiare in maniera consistente confrontando più offerte.
Confrontare anche solo due o tre preventivi ti permette di
- capire quali sono i prezzi delle ristrutturazioni nella tua zona;
- confrontare diverse soluzioni sulla base dell'esperienza di professionisti del settore;
- trovare ditte disponibili a trattare sui costi della manodopera.
Molte imprese specializzate si avvalgono di progettisti di fiducia, per cui confrontare le offerte ti aiuta a trovare la soluzione più economica anche per la realizzazione di un capitolato per valutare i costi e i tempi di esecuzione dei lavori.
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Capitolato lavori di ristrutturazione: esempi
La lettura del capitolato risulta semplice se si tiene conto della sua funzione, ossia quella di tutelare il committente elencando tutti i lavori che verranno eseguiti e le modalità di esecuzione.
Di seguito riportiamo un esempio di voce di capitolato per i lavori di ristrutturazione degli interni di un appartamento. In particolare qui ci si riferisce alle caratteristiche degli intonaci per le opere murarie.
OPERE MURARIE
Le opere murarie saranno realizzate con mattoni forati legati con malta di cemento o , in
alternativa, con elementi in conglomerato cellulare o con pannelli in gesso-laterizio.
I tramezzi sono a tutta altezza con uno spessore di 8cm e saranno collegati al solaio tramite
cemento.
Nelle Opere murarie sono compresi gli Oneri relativi alla realizzazione delle aperture per vani
porta e la messa in opera dei controtelai delle porte e delle strutture per le porte scorrevoli.
La realizzazione di soppalchi non praticabili h. 2,30 saranno realizzati con una struttura in profilati
d’acciaio, tavelle in laterizio e uno strato di cemento.
Fonte
Qui trovi un esempio di un capitolato lavori completo.
Capitolato per la ristrutturazione: vizi e difformità
Nel caso di un appalto privato per una ristrutturazione, il capitolato può essere molto utile specialmente in caso di controversie con l’impresa costruttrice.
La ditta appaltatrice può apportare solo le modifiche necessarie all'esecuzione del progetto a regola d'arte. Per le modifiche superiori ad 1/6 del prezzo complessivo l'impresa appaltatrice può recedere dal contratto, mentre il committente può recedere in caso di generiche modifiche "di notevole entità". Entrambi sono tenuti a corrispondere un'indennità per il recesso all'altra parte (rif. Art. 1660 Codice civile).
In ogni altro caso, la ditta può apportare modifiche rispetto al progetto solo se autorizzata dal committente.
Diritto di verifica
Il committente ha il diritto di verificare l'opera compiuta appena l'appaltatore lo mette in condizioni. Se il committente non verifica l’opera senza giusti motivi o non comunica il risultato della verifica, l'opera si considera accettata e la ditta appaltatrice ha diritto al pagamento. (Rif. Art. 1665 Codice civile).
Nel caso di difformità o di vizi d’opera, l’appaltatore è tenuto a
- eliminare i vizi a sue spese;
- diminuire il prezzo.
Per la denuncia di vizi e difformità esiste un termine di prescrizione di 60 giorni dalla scoperta. La denuncia non è dovuta se vizi e difformità sono riconosciuti dall’appaltatore o sono stati occultati dall’appaltatore. La denuncia può essere fatta entro due anni dalla consegna dell’opera. (rif. Art. 1667 Codice civile).