Il Decreto Scia 2 (D.L. n° 222 del 25 novembre 2016) ha abolito alcune pratiche edilizie come la DIA (dichiarazione inizio attività) e la CIL (comunicazione inizio lavori), ampliando nel contempo i lavori per cui non è necessario chiedere alcun permesso ed includendovi tutte le opere di manutenzione ordinaria.
CILA, Scia e Permesso a Costruire rimangono quindi le tre pratiche obbligatorie per le ristrutturazione importanti.
La CILA è obbligatoria per i lavori di manutenzione straordinaria, recupero o restauro conservativo che
- non riguardano parti strutturali dell'edificio;
- non alterano la cubatura complessiva dello stabile;
- non comportano cambiamento delle destinazioni d'uso.
Le opere di manutenzione straordinaria più frequenti sono
- rinnovamento o integrazione di impianti
- variazione della disposizione interna delle stanze
- restauro e risanamento conservativo leggero - opere di consolidamento e ripristino di edifici storici, rifacimento e integrazione dei vecchi impianti ed eliminazione di parti estranee all'edificio originale.
La CILA deve essere presentata prima dell'inizio dei lavori, altrimenti è obbligatorio presentare la CILA a sanatoria, di cui ci occuperemo in questo approfondimento.
CILA in sanatoria: costi
La CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) è una pratica edilizia introdotta con la Legge di Conversione n. 73 del 2010. Non essendo una richiesta di permesso, ma una comunicazione, consente di iniziare i lavori subito dopo la presentazione, senza attendere autorizzazioni da parte della pubblica amministrazione.
La comunicazione deve essere validata da un tecnico asseveratore, che ha il compito di redigere la relazione tecnica asseverata, in cui attesta che i lavori sono conformi alla normativa edilizia e urbanistica vigente e non interessano parti strutturali dell’edificio. Il tecnico si assume la responsabilità anche penale della veridicità di quanto comunicato.
La presentazione della CILA in sanatoria comporta il pagamento di una sanzione fino a 1.000 euro. La sanzione viene ridotta di due terzi (333,00 euro) a chi presenta la CILA in sanatoria prima della fine dei lavori.
La multa si va ad aggiungere ai costi della pratica in sè, ossia
- diritti di segreteria
- parcella del tecnico asseveratore.
I diritti di segreteria per la presentazione della CILA in sanatoria sono diversi a seconda dei Comuni: a Roma ammontano a 251,24 euro, a Torino a 45,00 euro e a Milano non sono previsti.
La parcella del tecnico può variare a seconda della qualifica professionale (perito, geometra, ingegnere) ma, essendo state abolite le tariffe professionali minime, c'è una certa omogeneità legata alle dinamiche di mercato.
Possono esserci invece delle variazioni a seconda delle zone:
- Cila in sanatoria Roma - 500 euro
- Cila in sanatoria Milano - 700 euro.
Contrariamente a quanto avviene in altre pratiche, il tecnico asseveratore può anche dirigere i lavori senza conflitto di interessi, ma solamente se si tratta di edilizia privata. Il costo di direzione dei lavori è pari al 4-5% dell'importo totale.
Risparmiare sulla ristrutturazione... e anche sulla CILA
Ristrutturare un monolocale, rifare bagno e cucina, creare una lavanderia in casa sono tutti interventi che richiedono la Cila, per i quali puoi risparmiare in maniera consistente confrontando più offerte.
Confrontare anche solo due o tre preventivi ti permette di
- capire quali sono i prezzi delle ristrutturazioni nella tua zona;
- confrontare diverse soluzioni sulla base dell'esperienza di professionisti del settore;
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Molte imprese edili si avvalgono di tecnici di fiducia per le pratiche burocratiche, per cui confrontare le offerte ti aiuta a trovare la soluzione più economica anche per la CILA.
Preventivi per la ristrutturazione comodi e veloci
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Cila in sanatoria: i tempi di prescrizione
La normativa relativa alla prescrizione per le opere realizzate abusivamente è contenuta nell'art. 100 del Regolamento Urbanistico-Edilizio.
Nel caso di opere eseguite abusivamente che
- non abbiano comportato aumento di superficie utile
- trasformazione di superficie accessoria in utile
- alterazione della sagoma o nuova costruzione
tutte le sanzioni e gli effetti amministrativi decadono entro 5 anni, purchè si dimostri l'esistenza dei presupposti per la prescrizione con un atto sostitutivo di notorietà.
La prescrizione sugli immobili vincolati ai sensi degli art. 10 e 12 del Dlgs 42/2004 è ottenibile a condizione che sia ottenuto il benestare della Soprintendenza ai Beni culturali e ambientali o l'accertamento di compatibilità paesaggistica.
Non c'è invece un limite temporale per la presentazione della CILA a sanatoria e il pagamento della sanzione.
La CILA in sanatoria può essere presentata anche per sanare situazioni d'abuso derivanti da frazionamento in 2 unità immobiliari (senza aumento di cubatura) tramite realizzazione/spostamento di pareti divisorie.
CILA in sanatoria e agevolazioni fiscali
Sono state prorogate fino al 31 dicembre 2018 le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione, che includono il rimborso Irpef del 50% delle spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria dell'abitazione. Si possono portare in detrazione anche le spese burocratiche e di progettazione, quindi, anche i costi della CILA.
Per ottenere le agevolazioni, però, è necessario conservare tutta la documentazione relativa agli interventi, inclusi
- titoli abilitativi (CILA, SCIA, Permesso di Costruire);
- ricevute di pagamento delle imposte comunali (IMU, TASI, TARI) quando dovute;
- in condominio, delibera dell'assemblea condominiale in cui si autorizza l'esecuzione dei lavori con tabella millesimale per la ripartizione delle spese;
- in affitto, dichiarazione in cui il proprietario acconsente all'esecuzione dei lavori;
- ricevuta di invio della comunicazione alla Asl, obbligatoria nei cantieri con più di 200 uomini al giorno o in cui lavorino due o più ditte, anche non in contemporanea; la comunicazione Asl è obbligatoria anche quando queste condizioni si presentano in corso d’opera.
Il pagamento di tutte le spese deve essere eseguito con bonifico parlante, contenente
- codice fiscale del beneficiario
- codice fiscale / partita Iva del beneficiario del pagamento
- numero della fattura
- riferimento normativo (art.16-bis Dpr 917/1986).
Per approfondire puoi leggere il nostro articolo sulle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione della casa.