Con il Decreto Scia 2 (D.L. n° 222 del 25 novembre 2016) sono state introdotte importanti semplificazioni alle pratiche edilizie, tra cui l’abolizione di CIL (Comunicazione Inizio Lavori) e DIA (Dichiarazione di Inizio Attività).
La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è diventata obbligatoria per
- opere di restauro e risanamento conservativo che non interessano le parti strutturali dell'edificio
- opere di manutenzione straordinaria che non interessano parti strutturali dell'edificio e
non comportano variazione della cubatura complessiva dell'edificio o della destinazione d'uso.
Ma come funziona la CILA?
La procedura è semplice. Il proprietario dell’immobile invia all'ufficio comunale competente, anche per via telematica:
- modulo CILA
- relazione tecnica asseverata
- progetto e documentazione fotografica
- dati identificativi dell'impresa che esegue i lavori.
Nella relazione tecnica asseverata il tecnico dichiara che i lavori sono conformi ai piani urbanistici comunali e alla normativa edilizia (inclusi D.Lgs. 192/2005 "Rendimento energetico edilizia" e normativa antisismica). Inoltre certifica che i lavori non interessano parti strutturali dell’edificio.
I lavori si possono cominciare contestualmente alla presentazione della CILA.
Quanto costa la CILA?
La CILA è gratuita, anche se alcuni Comuni prevedono dei diritti di segreteria. Nel Comune di Milano ad esempio non sono previsti, mentre a Roma ammontano a 251,24 euro.
La CILA va inviata prima dell'inizio dei lavori, altrimenti bisogna pagare i diritti di segreteria e una sanzione pecuniaria pari ad €. 1.000,00. La sanzione è ridotta di due terzi (€. 333,00) se la comunicazione viene fatta durante l’esecuzione dei lavori. Attualmente nella normativa non ci sono limiti temporali per la presentazione della CILA postuma.
Per quanto riguarda la parcella del tecnico, ci sono importanti differenze tra le Regioni. A Roma il costo medio è di 500 euro contro i 700-800 euro di Milano. A questi costi bisogna aggiungere l’eventuale direzione dei lavori (4-5% circa del costo totale del lavoro).
Nei cantieri più grandi non va trascurata la comunicazione all'Asl dell'inizio lavori, obbligatoria quando ci sono più imprese esecutrici o nei cantieri dove operano più di 200 uomini al giorno, anche se queste condizioni si presentano in corso d'opera. La comunicazione all'Asl, quando prevista, è obbligatoria per ottenere le detrazioni fiscali per la ristrutturazione.
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Per quali lavori serve la CILA?
Dopo l'abolizione della CIL (Comunicazione Inizio Lavori) e della DIA (Dichiarazione d'Inizio Attività), rimangono solamente il Permesso di Costruire, la Scia e la CILA. I lavori soggetti ai differenti regimi sono definiti nel DPR 380/2001:
- art. 6 edilizia libera
- art. 6 bis interventi soggetti a CILA
- art. 10 interventi subordinati a Permesso di Costruire
- art. 22 interventi subordinati a SCIA.
Alcuni interventi prima soggetti alla Comunicazione Inizio Lavori ora rientrano nell'edilizia libera, altri nella SCIA. E’ stato ampliato il numero dei lavori di edilizia libera, eseguibili senza chiedere permessi.
La Comunicazione Inizio Lavori Asseverata è obbligatoria per i lavori che:
- non riguardino parti strutturali dell'edificio;
- non alterino la volumetria complessiva degli edifici;
- non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso;
- non modifichino la sagoma e i prospetti dell’edificio.
E' anche obbligatoria per il restauro conservativo leggero, ossia "consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio".
La Comunicazione Inizio Lavori Asseverata serve anche per le opere di manutenzione ordinaria?
No. I lavori di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti rientrano nell'edilizia libera.
La comunicazione di inizio lavori in condominio
I lavori sulle parti comuni condominiali in regime di CILA sono gli stessi delle private abitazioni, solamente che la comunicazione deve essere presentata dall'amministratore con allegati i documenti di tutti i proprietari.
Secondo quanto prescritto dall'art. 1122 C.C. i singoli condomini sono tenuti a dare comunicazione scritta dell'inizio dei lavori di ristrutturazione del proprio appartamento all'amministratore di condominio, in particolare se si tratta di interventi importanti che possono "recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro dell'edificio". Dare comunicazione dell'inizio dei lavori all'amministratore è comunque consigliabile anche in caso di opere di manutenzione ordinaria, perchè potrebbe essere utile a livello pratico.
Il Regolamento di Condominio, infatti, potrebbe contenere alcuni divieti che pregiudicano la possibilità di eseguire i lavori, come il divieto di realizzare verande sui terrazzi.
E' bene inviare la comunicazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno alcuni giorni prima dell'inizio dei lavori, in modo che l’amministratore possa avvisare gli altri condomini. Volendo si può indicare anche il nome del Direttore dei Lavori. I permessi di esecuzione dei lavori dovrebbero essere in regola prima di quella data perchè, se è vero che nè l'amministratore nè i condomini possono chiedere al Direttore dei Lavori di esibire documenti amministrativi relativi ai lavori, possono sempre fare una richiesta scritta al committente, il quale ha l'obbligo di attestare di avere i necessari permessi.