La sanatoria edilizia riguarda tutti quei lavori eseguiti senza i necessari permessi, ma sostanzialmente in regola con la normativa, oppure tutti i lavori eseguiti con i necessari permessi, ma in totale o parziale difformità rispetto al progetto approvato.
Per poter richiedere un titolo abilitativo edilizio in sanatoria è necessario che ci sia una doppia conformità:
- con la normativa vigente al momento dell'esecuzione delle opere;
- con la normativa attualmente in vigore.
Se la difformità riguarda solamente una parte dell'immobile, si richiederanno i permessi in sanatoria solamente per la parte abusiva.
Le pratiche edilizie che si possono presentare in sanatoria sono sostanzialmente quattro
- Scia
- Permesso di Costruire
- variazione catastale
- autorizzazione paesaggistica (sono in alcuni casi).
Le rispettive procedure possono essere attivate sia dal committente dei lavori che dal proprietario dell'immobile.
In questo articolo parleremo delle pratiche edilizie in sanatoria, dai costi alle eventuali sanzioni fino alle tempistiche. Inoltre approfondiremo la sanatoria edilizia per l'autorizzazione paesaggistica.
Sanatoria edilizia: quanto costa?
Permesso di Costruire. E' forse la pratica edilizia più onerosa, necessaria per lavori di nuova costruzione, opere di urbanizzazione primaria e secondaria, realizzazione di pertinenze, installazione di prefabbricati, aumenti della volumetria e della sagoma di edifici esistenti.
I costi si dividono in
- oneri di urbanizzazione
- contributo di costruzione
- parcella del progettista.
Gli oneri di urbanizzazione in media ammontano a 80 €/mq, con variazioni a seconda della cubatura e la destinazione dell'edificio. Il contributo di costruzione varia da Comune a Comune e va dal 5 al 20% del costo totale dei lavori anche in base alla classe catastale dell'edificio. Se si esegue la pratica in sanatoria il contributo di costruzione raddoppia.
La realizzazione del progetto ha un costo variabile in base alla complessità. In media è pari all'8-13% dell'importo totale dei lavori.
SCIA. La Scia edilizia in alcuni casi può essere presentata in alternativa al Permesso di Costruire ed ha un costo forfettario dipendente dalla metratura. Ad esempio, nella città di Firenze si va da 320 € per gli immobili sotto i 100 mq fino a 1.020 € per gli immobili sopra i 300 mq. Anche in questo caso bisogna pagare la parcella del progettista che, a seconda delle città, può andare da 600 a 1.000 €.
Oltre al costo della Scia bisognerà pagare una sanzione corrispondente al doppio dell'aumento del valore dell'immobile in seguito all'esecuzione dei lavori, che va da un minimo di 516 € ad un massimo di 5.164 €. Se c'è vincolo paesaggistico la sanzione massima è 10.329 € e può essere ordinato il ripristino dello stato originale dei luoghi a spese del proprietario.
Variazione catastale. I costi vanno da 150 a 250 €, cui bisogna aggiungere una sanzione massima di 2065 € più le spese, ridotta ad 1/5 se si regolarizza dopo la contestazione della violazione. Per approfondire puoi leggere un nostro approfondimento dedicato.
Sanatoria edilizia: risparmiare sui costi
Realizzare un ampliamento, dividere una casa o cambiare la destinazione d'uso di un immobile sono tutte opere per cui sono necessari dei titoli abilitativi edilizi, anche in sanatoria, e per i quali puoi risparmiare in maniera consistente confrontando più offerte.
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Sanatoria edilizia: tempi
I termini per la conclusione di una procedura amministrativa sono sempre chiaramente indicati dalla normativa, per evitare le lungaggini per cui il nostro Paese in passato è stato tristemente noto.
Per il Permesso di Costruire il termine è di 90 giorni. Se sono necessarie integrazioni il termine si allunga di 15 giorni. Per la Scia in sanatoria, invece, il termine è di 60 giorni, trascorsi i quali se la pubblica amministrazione non si è pronunciata si ha il silenzio-diniego e la pratica si intende rifiutata (T.U.E. art. 36, comma 3).
L’obbligo di eseguire una variazione catastale cade in prescrizione dopo 5 anni, ma è consigliabile farla, perchè in caso di vendita dell'immobile una difformità catastale potrebbe determinare la nullità dell'atto.
L’iscrizione al catasto di un immobile di nuova costruzione, invece, rientra nelle procedure da eseguire per poter effettuare la Segnalazione Certificata di Agibilità. Nel caso in cui l’immobile non sia stato iscritto al catasto al momento della costruzione, è possibile ancora eseguire il ravvedimento operoso, usufruendo di una sanzione ridotta. La quota di riduzione va da 0,1% a 1/10 a seconda degli anni trascorsi dalla conclusione dei lavori. L’ammenda piena va da 1.032 a 8.264 €.
Sanatoria edilizia per l'autorizzazione paesaggistica
La sanatoria di immobili sprovvisti di autorizzazione paesaggistica è prevista solo in tre casi, ossia
- nessun aumento della superficie o dei volumi;
- difformità dei materiali rispetto all'autorizzazione paesaggistica;
- opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Le opere di manutenzione ordinaria sono, ai sensi del Testo Unico in materia di Edilizia, "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".
Le opere di manutenzione straordinaria sono le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici o per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purchè non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Includono frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, purché non sia modificata la volumetria complessiva o la destinazione d'uso.
Per avere un riferimento delle spese da sostenere, il costo di una redazione paesaggistica semplificata per una nuova costruzione in Lombardia è di 800-1.000 €. La sanzione applicata viene stimata con un'apposita perizia ed è pari al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto ottenuto dal trasgressore.