Il Decreto Scia 2 (D.L. n° 222 del 25 novembre 2016) ha introdotto importanti novità nell'applicazione della Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) edilizia, tra cui
- eliminazione della DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) e della CIL (Comunicazione Inizio Lavori)
- ampliamento del numero dei lavori di "edilizia libera", eseguibili senza chiedere permessi;
- Scia al posto del Permesso di Costruire per tutti i lavori di "edilizia leggera" e come alternativa al Permesso di Costruire in alcuni casi specifici;
- Scia al posto del certificato di agibilità;
- eliminazione dell'obbligo del parere igienico sanitario della ASL.
La Scia va obbligatoriamente presentata prima dell'inizio dei lavori, ma nel art. 37 del Testo Unico per l'Edilizia (DPR 380 del 2001) è prevista anche la presentazione della Scia in sanatoria.
La Scia in sanatoria può essere presentata
- durante l'esecuzione dei lavori
- a lavori conclusi.
La mancata presentazione della Scia comporta l'applicazione di una sanzione pecuniaria (ridotta nel caso della Scia presentata in corso di esecuzione dei lavori) ma, sempre secondo il art. 37 del T.U.E., perlomeno non comporta l'applicazione delle sanzioni penali previste per il reato di abuso edilizio.
Una premessa fondamentale
Ogni regione ha la propria normativa di riferimento in materia di edilizia. Questo vale in particolare per le regioni a statuto speciale, che godono di maggiore autonomia rispetto alle regioni a statuto ordinario. Per questo motivo è indispensabile informarsi sulle procedure e i regolamenti in vigore nel Comune in cui si eseguono i lavori, perché possono esserci variazioni di rilievo.
Scia in sanatoria: costo
La Scia in sanatoria deve contenere il progetto dei lavori e una dichiarazione di conformità urbanistica redatta da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere).
I costi variano da Comune a Comune, non tanto per le differenze nei costi burocratici (diritti tecnici e di segreteria), ma piuttosto per la variabilità dei compensi professionali dei tecnici nelle diverse zone. Ecco i costi medi in tre città rappresentative:
- scia in sanatoria Roma 600-700 euro
- scia in sanatoria Milano 800-900 euro
- scia in sanatoria Torino 1.000 euro.
Il costo della Scia fa parte delle spese che possono essere portate in detrazione quando si usufruisce delle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione dell’abitazione.
Risparmiare sulla ristrutturazione... e sul progetto
Ristrutturare un appartamento, rifare il tetto, creare un cappotto termico esterno: sono solo alcuni dei lavori per i quali è prevista la presentazione della Scia.
Sia che i lavori siano già conclusi e tu debba riprenderli per adeguarli alla normativa vigente, sia che siano ancora in corso, confrontare più offerte è il modo più semplice per
- capire quali sono i prezzi delle ristrutturazioni nella tua città;
- trovare ditte disponibili a trattare sui costi di manodopera;
- confrontare diverse soluzioni costruttive sulla base dell'esperienza di professionisti del settore.
Per le pratiche burocratiche molte imprese edili si avvalgono di tecnici strutturisti di fiducia, per cui confrontare più offerte ti aiuta anche a trovare la soluzione più economica per la Scia.
Prima di accettare un preventivo ti consigliamo di chiedere un sopralluogo gratuito, in modo che la ditta possa verificare la reale complessità del lavoro e compilare un preventivo più preciso. Se il lavoro non comporta particolari difficoltà potresti persino ottenere un sconto aggiuntivo.
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Scia in sanatoria: sanzione
Cosa si rischia per la mancata presentazione della Scia?
Se si presenta la Scia in corso di esecuzione dei lavori o a lavori conclusi, viene applicata una sanzione pecuniaria corrispondente al doppio dell'aumento del valore monetario dell'immobile in seguito all'esecuzione dei lavori, a partire da un minimo di 516 euro fino ad un massimo di 5.164 euro (per la Scia in corso d’opera è più facile che venga applicata la sanzione minima).
Nel caso di immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, però, la sanzione va da 516 a 10.329 euro. Inoltre, può essere ordinato il ripristino delle condizioni precedenti all'esecuzione dei lavori a cura e spese del proprietario.
Condizione indispensabile per poter presentare la Scia in sanatoria è la conformità dei lavori alla normativa urbanistica ed edilizia vigente - accertata tramite l'asseverazione del tecnico. Nel caso della Scia ad opere concluse è necessaria la doppia conformità, sia alla normativa vigente durante l'esecuzione dei lavori, che a quella vigente al momento della presentazione.
Scia in sanatoria: silenzio-assenso o silenzio-rifiuto?
Nel caso della Scia edilizia presentata regolarmente, se l'amministrazione competente non si esprime chiedendo integrazioni o sollevando vizi procedurali gravi entro 30 giorni dalla presentazione si parla di silenzio-assenso e la Scia viene considerata accettata.
Nel caso della Scia in sanatoria, invece, l'amministrazione ha tempo 60 giorni per pronunciarsi, accettando o rifiutando la Scia. Se non si pronuncia entro 60 giorni la richiesta di sanatoria si intende rifiutata (T.U.E. art. 36, comma 3).
Scia in sanatoria: per quali lavori
I lavori per i quali è possibile richiedere la Scia in sanatoria sono:
- interventi di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo sulle parti strutturali dell’immobile;
- interventi di edilizia "leggera", senza modifica del volume, della superficie o dei prospetti dell’edificio, cambiamento della destinazione d’uso e, per gli immobili sottoposti a vincoli paesaggistici (D.lgs n. 42 del 22 gennaio 2004), modifica della sagoma dell’edificio;
- piccole varianti o varianti non essenziali del Permesso di Costruire, esclusi gli adeguamenti alla normativa antisismica.
E' possibile presentare la Scia in sanatoria anche per opere interne, purchè si rispettino i criteri di cui sopra e non vi sia un aumento delle unità abitative. Un esempio di lavoro che può richiedere una Scia? L'apertura di un lucernario o di un infisso su una parete portante.
I lavori per i quali si può presentare la super-Scia (alternativa al Permesso di Costruire) sono:
- interventi di edilizia “pesante”;
- interventi di costruzione o ristrutturazione purchè all'interno di piani urbanistici o attuativi che contengano disposizioni precise rispetto a planimetria, volumi, tipologia e specifiche costruttive dell'immobile.