c'è l'obbligo di variazione catastale ogni volta che c'è una variazione della destinazione d'uso

Si definisce variazione catastale sia l'aggiornamento dei dati di un immobile al catasto che l'iscrizione di fabbricati non ancora dichiarati. La variazione catastale comprende anche la correzione di eventuali errori riscontrati sui dati degli immobili di proprietà non imputabili alla responsabilità del proprietario o del professionista che ha eseguito l’iscrizione.

La variazione catastale esegue presentando al catasto la cosiddetta DOCFA, una dichiarazione che deve essere obbligatoriamente redatta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra, perito edile, perito agrario e agrotecnico per terreni e fabbricati rurali). Dal 1 giugno 2015 le variazioni catastali si possono presentare unicamente online all'Ufficio provinciale competente, utilizzando i software Sister per i fabbricati urbani e Pregeo per i terreni. Se un immobile non viene accatastato dai proprietari, se ne può occupare anche chi è fisicamente in possesso dell'immobile (possessore).

In questo approfondimento parleremo di quanto costa la denuncia di variazione catastale, dei lavori per cui è obbligatoria la sua presentazione, dei tempi entro cui va eseguita e delle sanzioni in caso di difformità catastale.

Variazione catastale: prezzo

Dopo la liberalizzazione delle parcelle professionali e l’abolizione dei minimi tariffari, è possibile solamente calcolare il costo medio di alcune prestazioni che, nel caso di una variazione catastale, è di circa 200 euro.

Non necessariamente ci sono variazioni in base al tipo di professionista scelto - vedi a questo proposito il nostro articolo sulla parcella dell'architetto. Dipende piuttosto dal tipo di lavoro che si intende effettuare. Se si affidano più compiti allo stesso professionista potrebbe essere praticato un piccolo sconto. Di solito a presentare la variazione catastale è lo stesso tecnico che si è occupato della progettazione, del collaudo e della presentazione del Fine Lavori.

Chi presenta una variazione catastale deve anche pagare i tributi speciali catastali:

  • voltura (per ogni Comune cui si riferiscono le particelle) - 55 euro
  • dichiarazione di variazione/ nuova costruzione destinazione ordinaria (gruppi A, B, C) o censite senza rendita - 50 euro
  • dichiarazione di variazione/ nuova costruzione destinazione speciale (gruppi D, E) - 100 euro
  • tipo catastale fino ad un massimo di 10 particelle edificate o derivate - 65 euro
  • ogni particella eccedente - 3 euro.

Le visure si possono richiedere anche per via telematica. Ecco i costi:

  • visure personali (di immobili di cui si risulta titolari al catasto) - gratuite
  • visure della mappa - 1,35 euro
  • visura per immobile - 1,35 euro
  • visura per soggetto - 1,35 euro per 10 particelle.

Risparmiare sulla variazione catastale... e sul costo della ristrutturazione

La variazione catastale è obbligatoria sia per piccole variazioni della disposizione interna dell'immobile, come la creazione di una parete in cartongesso, che per lavori più grandi, come lo spostamento della cucina o la creazione di un porticato. Per questi lavori puoi risparmiare in maniera consistente confrontando più offerte.

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Variazione catastale: quando è obbligatoria?

L'obbligo di variazione catastale c'è nei seguenti 4 casi:

  • nuovi accatastamenti in aree urbane;
  • variazione della destinazione d'uso, dello stato e della consistenza delle unità immobiliari urbane già censite;
  • unità afferenti urbane, ossia fabbricati costruiti su aree urbane già censite, es. una sopraelevazione o l'accatastamento di un box costruito su un bene comune non censibile (BCNC), come un piazzale condominiale;
  • beni immobili non producenti reddito e aree comuni.

La non conformità catastale può essere causa di annullamento di contratti di compravendita. In questi casi bisognerà quindi provvedere a presentare la variazione catastale prima del rogito.

Nel caso di variazioni di lieve entità si può evitare di presentare la variazione catastale, ma solamente se non c’è un aumento del numero dei vani (circolare 2/2010), semplicemente chiedendo al tecnico una certificazione di conformità catastale, che attesti la corrispondenza tra stato di fatto e dati catastali dell’immobile. La certificazione di conformità può essere firmata anche dallo stesso proprietario, che si assume la responsabilità legale della veridicità di quanto dichiarato.

Non c'è invece l'obbligo della variazione catastale per alcune categorie specifiche di immobili, tra cui

  • manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  • fabbricati in costruzione;
  • serre su suolo naturale;
  • immobili isolati privi di copertura;
  • tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi, ... di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 150 mc;
  • manufatti privi di fondamenta, non stabilmente infissi al suolo;
  • fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
  • beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

Variazione catastale: tempi e sanzioni

La variazione catastale va presentata entro 30 giorni dal termine dei lavori e non richiede grossi tempi di attesa (da 2 giorni a 1 settimana di media), In caso di difformità di paga una sanzione che va da 4 a 2065 euro, in base alla gravità della difformità.

L'obbligo di presentazione della variazione catastale cade in prescrizione dopo 5 anni.

Rimane comunque l'obbligo di presentare la variazione catastale per alcune pratiche edilizie (es. la segnalazione certificata di agibilità) e soprattutto per ottenere le detrazioni fiscali per la ristrutturazione, di cui abbiamo parlato in un precedente approfondimento.

La sanzione si riduce di 1/10 se si regolarizza entro 30 giorni, 1/9 se si regolarizza entro 90 giorni, 1/6 se si regolarizza dopo i 2 anni e 1/5 se si regolarizza in caso di contestazione della violazione. Bisogna però aggiungere gli interessi su base giornaliera maturati per ogni anno di ritardo.


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