La terrazza a livello è una terrazza di copertura posta allo stesso livello di un appartamento, di cui costituisce un'estensione.
La differenza tra la terrazza a livello e il lastrico solare, o tetto piano, sta nel fatto che non è utilizzabile dagli altri proprietari. Questo comporta delle differenze importanti sul piano pratico, soprattutto quando si tratta di pianificare interventi di ristrutturazione o di ripristino della terrazza stessa.
I casi che rendono indispensabile il rifacimento della terrazza a livello sono tre:
- infiltrazioni dalla terrazza verso i piani sottostanti;
- usura (la vita media di un tetto è 30-50 anni);
- danni strutturali dovuti, ad esempio, a terremoti o alluvioni.
Inoltre, in occasione del rifacimento delle coperture a tetto è obbligatorio provvedere ad un'adeguata coibentazione delle stesse, secondo quanto prescritto dalla Legge 10/1991.
Quanto costa rifare la terrazza a livello?
Le spese da sostenere riguardano
- adempimenti burocratici e progettazione;
- demolizione / smaltimento della copertura esistente;
- rifacimento dello strato impermeabile (guaina) e dello strato isolante;
- rifacimento del massetto e posa della nuova pavimentazione;
- verniciatura delle ringhiere, sostituzione dei lucernari.
Per i lavori in cui sono previste opere di demolizione nella maggior parte dei Comuni è necessario presentare un Permesso a costruire, con annesso progetto realizzato da un tecnico abilitato. Progetto, permessi e collaudo incidono sul costo finale del lavoro per il 10-15%.
La rimozione della copertura esistente costa circa 20 euro/mq, mentre rifare guaina, strato isolante, massetto e pavimentazione costa intorno a 40 euro/mq. Per approfondire puoi leggere anche il nostro articolo sull'isolamento termico della copertura.
Un consiglio per risparmiare
I prezzi che abbiamo dato in questo articolo sono indicativi e variano sensibilmente da zona a zona, anche in funzione dei costi della manodopera.
Per essere sicuro di scegliere un preventivo davvero conveniente ti consigliamo di confrontare più offerte. Confrontare anche solo due o tre preventivi ti permette di
- capire quanto costa rifare la terrazza a livello nella tua zona;
- confrontare più soluzioni suggerite dall'esperienza di professionisti del settore;
- trovare ditte disponibili a trattare sui costi della manodopera - alcune imprese eseguono ristrutturazioni "chiavi in mano", con un capitolato lavori prestabilito e un costo fisso al mq.
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Art. 1126, terrazza a livello e ripartizione delle spese
L'articolo 1126 del Codice Civile recita: "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno."
Ricapitolando, quando si ristruttura una terrazza a livello condominiale la ripartizione delle spese è:
- 1/3 a carico di chi ha uso esclusivo della terrazza;
- 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio in proporzione ai millesimi.
Terrazza a livello e ripartizione spese: casi particolari
Attenzione alla differenza tra terrazza a livello e il balcone aggettante: quest'ultimo, essendo "sospeso", non ha funzione di copertura dei piani sottostanti. Se una terrazza a livello è parzialmente aggettante, la parte che non funge da copertura viene considerata proprietà esclusiva di chi ha l'uso del terrazzo e quindi gli altri condomini non sono tenuti a partecipare alle spese per la sua ristrutturazione.
E se la terrazza a livello fa da copertura ad un garage o altra pertinenza di proprietà esclusiva di un solo condomino? In questo caso la ripartizione sarà sempre 1/3 a carico del proprietario del terrazza e 2/3 a carico del proprietario del garage. Se poi ci sono anche delle aree comuni - ad esempio la corsia di ingresso nei garage - si dovrà ulteriormente ripartire le spese: 1/3 a carico dei proprietari dei garage e 2/3 a carico dei condomini che utilizzano la corsia d'accesso ai garage.
Ristrutturare la terrazza a livello di proprietà esclusiva: permessi
Che permessi servono per intervenire sulla terrazza a livello? Secondo l'art. 1136 del Codice Civile, per eseguire lavori di manutenzione straordinaria è necessaria la maggioranza dei condomini intervenuti all'assemblea, purchè rappresentino i 2/3 della proprietà.
Un caso particolare sono i lavori di ripristino della terrazza a livello in caso di problemi strutturali e infiltrazioni d'acqua. Dato il carattere di urgenza dell'intervento il proprietario può provvedere al ripristino anche senza la delibera assembleare, per poi procedere alla ripartizione delle spese.
I condomini sono tenuti al pagamento solo del ripristino della copertura con materiali simili a quelli esistenti. Se si sostituisce la pavimentazione con una più costosa o si sostituiscono le ringhiere o altri manufatti accessori, questi sono a carico del proprietario del terrazzo.
Ristrutturazione della terrazza a livello e agevolazioni fiscali
La Legge Finanziaria 2018 ha prolungato le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione fino a tutto il 2018. Chi ristruttura il tetto ha diritto al rimborso del 50% della spesa sostenuta anche in condominio, per una quota proporzionale ai millesimi, a condizione che le spese siano state pagate al condominio alla scadenza dei termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Per ottenere i rimborsi è necessario pagare con bonifico parlante contenente
- riferimento normativo (articolo 16-bis del Dpr 917/1986 e successive modifiche);
- codice fiscale del condominio;
- data e numero della fattura;
- partita Iva del beneficiario del pagamento.
Nel caso dei condomini minimi, in cui non c'è un amministratore, è possibile inserire il codice fiscale del condomino che ha eseguito il bonifico.