Rifare il tetto condominiale comporta parecchie spese e richiede un certo sforzo organizzativo, ma è indispensabile per il comfort abitativo non solo degli inquilini dei piani alti, ma di tutto l'edificio. Il tetto, infatti, svolge un'importante funzione strutturale ed è indispensabile per evitare dispersioni termiche anche negli ambienti comuni, che a loro volta comunicano con tutti gli altri piani.
La manutenzione del tetto va eseguita periodicamente, ogni anno per quanto riguarda la pulizia delle gronde e la sistemazione di eventuali parti della copertura mosse o rovinate ed ogni 3-5 anni per quanto riguarda la manutenzione degli elementi strutturali. Purtroppo, sono pochi i condomìni in cui si riesce ad eseguire la manutenzione in maniera così puntuale e questo anticipa la necessità di rifare la copertura nella sua interezza.
I motivi principali per cui può essere necessario rifare il tetto sono
- presenza di infiltrazioni o di importanti ponti termici (con conseguente formazione di muffa);
- danni alle strutture portanti (dovuti a smottamenti o ad eventi sismici);
- usura (qualsiasi copertura dura 40-50 anni al massimo).
Per ammortizzare al meglio i costi fissi, in occasione dei lavori sul tetto del condominio spesso si provvede anche alla sostituzione dei lucernari e all'installazione di impianti fotovoltaici condominiali.
In questo approfondimento parleremo di quali sono i costi dei diversi interventi, delle autorizzazioni necessarie e del meccanismo di ripartizione delle spese.
Quanto costa rifare il tetto condominiale?
Innanzitutto partiamo dai costi fissi, legati al semplice fatto di eseguire dei lavori di ristrutturazione della copertura, ossia
- costi burocratici e di progettazione
- allestimento dei ponteggi.
Per rifare il tetto in quasi tutti i Comuni serve un Permesso a Costruire, che implica la presentazione di un progetto realizzato da un tecnico abilitato, che si occuperà anche del collaudo del tetto. Se c'è modifica della volumetria dell'edificio o della destinazione d'uso di alcune parti è necessario anche aggiornare le planimetrie catastali. Il costo complessivo va dal 10 al 15% dell'importo totale dei lavori.
Per l'allestimento dei ponteggi in media servono 25 euro/mq, più il pagamento di una tassa di occupazione del suolo pubblico per i condomini che affacciano direttamente sulla pubblica via.
Rifare la copertura
Il costo di rifacimento del tetto dipende dal tipo di struttura portante e dai materiali che si decide di utilizzare. Specialmente nel caso di tetti con orditura in legno, si può decidere di passare da tetto caldo a ventilato, per avere un tetto più efficiente dal punto di vista dell'isolamento termico nei mesi invernali e più fresco nei mesi estivi.
Un'alternativa è la realizzazione di un tetto verde, utile in particolare nelle zone urbane. Il costo medio va da 30 a 50 euro/mq.
Un consiglio per risparmiare
I costi che abbiamo indicato sono orientativi: i prezzi variano notevolmente da zona a zona anche in funzione dei costi della manodopera.
Un modo semplice per essere sicuro di scegliere un preventivo davvero conveniente è confrontare più offerte. Confrontare anche solo due o tre preventivi ti permette di
- farti un'idea di quanto costa rifare un tetto nella tua zona;
- confrontare più soluzioni per quanto riguarda i materiali e le tecniche da impiegare, sulla base dell'esperienza di professionisti del settore;
- trovare ditte disponibili a trattare sui costi della manodopera - alcune ditte eseguono lavori con contratti "chiavi in mano" o a corpo, ossia con un capitolato prestabilito ad inizio lavori ed un costo fisso al mq.
Preventivi per il rifacimento del tetto condominiale comodi e veloci
Vuoi capire quanto spenderesti per rifare il tetto, ma hai poco tempo per confrontare le offerte? Se vuoi, puoi richiedere preventivi ad imprese edili vicine a dove vivi tramite il nostro sito.
Basta compilare una breve richiesta e in poche ore riceverai tre preventivi per il tetto condominiale da tre ditte specializzate della tua zona.
I preventivi che riceverai tramite il nostro portale sono gratuiti e non impegnativi. Se nessuno di essi fa al caso tuo non devi fare altro che rimetterti in cerca dell'offerta giusta per te!
Rifare il tetto condominiale: quali autorizzazioni servono?
Il tetto è una proprietà comune, ovvero appartiene a tutti i condomini. L'assemblea condominiale, però, può deliberare in merito a modifiche e ristrutturazioni, anche se con diverse modalità a seconda dell'entità dei lavori (art. 1136 CC).
- Per modifiche di lieve entità serve la maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell'edificio.
- Per lavori straordinari di notevole entità, come il rifacimento del tetto condominiale, serve la maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno due terzi del valore dell'edificio.
Naturalmente ci sono delle eccezioni, come il caso di infiltrazioni dal tetto del condominio che causano danni all'inquilino del sottotetto. Se non si forma una maggioranza quest’ultimo ha diritto ad agire per vie legali ed esigere il pagamento dei danni ed il ripristino del tetto. Per quest'ultima spesa egli è tenuto a partecipare per la sua quota meno il risarcimento danni che gli è stato accordato.
Per installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale non serve l'autorizzazione del condominio, ma l'assemblea può deliberare sulla modalità con cui questo verrà installato, in quanto va comunque salvaguardata la funzione strutturale del tetto e l'estetica dell'edificio.
Rifacimento del tetto condominiale e ripartizione delle spese
Nel caso l'assemblea deliberi il rifacimento del tetto condominiale, chi paga? L'articolo art. 1118 CC parla chiaro: "Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare."
Questo vale anche per il rifacimento del tetto condominiale per migliorare la coibentazione, cui devono contribuire tutti i condomini che hanno proprietà servite dal tetto, anche se si tratta di un semplice scantinato o di un impianto centralizzato. Nel caso della coibentazione del tetto condominiale la ripartizione delle spese avviene comunque in base ai millesimi.
L'unica eccezione è l'isolamento del sotto tetto e dell'ultimo solaio. Il condominio è tenuto alla ripartizione delle spese solo se questo è proprietà comune, in quanto non svolge una funzione di copertura.
Condomini senza amministratore
La riparazione del tetto di un condominio senza amministratore va deliberata dalla maggioranza dei condomini. L'esecuzione della delibera è affidata a chi, dei condomini, decide di farsi carico dell'onere di seguire i lavori, il quale in virtù della delibera può agire in rappresentanza degli altri.
In mancanza di un'attività decisionale o se non si trova nessuno in grado di assumersi la responsabilità di eseguire le delibere, i singoli proprietari possono rivolgersi all'autorità giudiziaria che può nominare un amministratore. (art. 1105 CC).